2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)

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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一） 判断题

1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。( ) 『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。参见教材P338。

2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。( ) 『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。 3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。( ) 『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。在实际估价中应优先选用动态分析法。参见教材P341。

4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )

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『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。 5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。( ) 『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用于在建工程的估价。参见教材P338。

6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。( ) 『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该在建工程要由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。参见教材P341。 7.预测开发经营期时，宜先把开发经营期分成各个组成部分，分别预测，其中建设期预测相对较难，销售期预测相对容易。( ) 『正确答案』×

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『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。参见教材P347。 8.在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。( )

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后(如出租后出售)。参见教材P349。

9.在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。( ) 『正确答案』╳

『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。 10.房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。( ) 『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押

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