2011--江苏省城市规划管理技术规定修订版--清稿--2011

江苏省城市规划管理技术规定

江苏省住房和城乡建设厅

2011年11月

第一章 总 则

1.1为加强和规范全省城乡规划的制定和实施管理，提高城乡规划管理的工作质量和水平，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》，《江苏省城乡规划条例》和城乡规划相关的标准、规范，结合全省实际情况，制定本规定。

1.2本规定适用于城市和县的城市规划建设用地范围。在此范围内制定城市规划、进行规划管理，须执行本规定。其他建制镇镇区的规划建设用地范围可参照执行。

第二章 城市土地使用管理

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ50137-2011）和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。

2.1.2与城市用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公园绿地，其余概不作为城市建设用地。 2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2建设用地的兼容性要求按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，在详细规划中规定，并在城乡规划主管部门出具的规划条件中明确。

2.2.3 在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下提倡同一地块内不同使用功能的混合。 2.2.4

制定和实施新建居住区的规划，应按照国家和省城乡规划主管部门的标准、规范，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及必要的公共活动空间。 2.3建筑基地控制指标

2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。

表2.3.1建筑基地面积下限指标

建设项目类型 建筑基地面积(平方米)

2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城城乡规划主管部门可以核准建设： 2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。 2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。 2.3.3

城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。编制城市中心区、历史街区等特殊地区详细规划时，可根据具体情况合理确定建筑密度、容积率等指标，经规定程序批准后实施。 2.3.4

表2.3.3各类建筑密度、容积率上限指标

建设类型 建筑密度(%) 容积率 住宅建筑 低层 500 多层 1000 高层 2000 低层 — 非住宅建筑 多层 1000 高层 3000 新区 Ⅱ类气候区 低层 多层 小高层 高层 办公建筑类 商业建筑类 工业建筑类 注：

多层 高层 多层 高层 低层 多层 33 26 24 20 45 35 55 50 55 45 Ⅲ类气候区 35 28 25 20 旧区 Ⅱ类气候区 35 28 25 20 50 40 60 55 60 50 Ⅲ类气候区 40 30 28 20 新区 Ⅱ类气候区 1 1.6 2.0 3.5 2.5 5 3.5 5.5 0.7-1.2 1.0-2.0 Ⅲ类气候区 1.1 1.7 2.2 3.5 旧区 Ⅱ类气候区 Ⅲ类气候区 1.1 1.7 2.2 3.5 3 6 4 6.5 1.0-1.5 1.2-2.5 1.2 1.8 2.4 3.5 住宅建筑 公共建筑 1、根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳、响水；其他地区都位于Ⅲ类气候区。 2“旧区”范围在城市、县总体规划中确定。

3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

4、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

5、工业用地应提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积

率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。 6、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按按不同建设类型的建筑面积比例折算。 7、表中指标不包括地下层建筑面积。

8、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。

9、高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。

2.3.5建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。 2.3.5.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。

2.3.5.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。 2.4 容积率计算和管理

2.4.1 住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调或新风系统的不宜超过3.3米。公共建筑等其他类建筑的层高，应与其功能相适应。

2.4.2 各地应制定建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的，超过部分应折算容积率。

2.4.3 各地应在国家和省规范的基础上，综合考虑满足居室日照、强化容积率管理、维护公共利益和公众合法权益等要求，制定阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、过街楼、复杂地形上建筑物等的建筑面积管理和容积率计算的具体规则。

第三章 建筑管理

3.1 建筑布局

3.1.1 建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。