第三章
机电设备设施管理
一、机电设备维护原则
1、对设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，并努力使其寿命周期费用最经济。
2、明确各类设备的管理要求，确保设备的管理工作统一、完整和完善。 3、正确操作使用设备。确保设备正常运行，有效控制和利用能源。
二、机电设备管理程序
（一）设备档案的建立要求
1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。 2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号： ① 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；
② “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有设备名称、设备编号； 3、所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
4、设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。
5、《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。 （二）设备状态标识
1、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。 2、 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。 3、 正常运行中的设备可不予标识。 4、 标识的方式方法： ① 设备状态用标识牌进行标识。
② 设备状态标牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置； ③ 设备状态改变，标识应随之改变。 （三）设备的停用和封存
1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。
2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。 3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。
4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。
2、工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训，以不断提高对设备使用，维护的能力。 3、凡规定凭证操作的设备，操作人员必须通过考试拿到证书后，方能独立使用或操作设备。
4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。
5、对于员工直接操作的设备，设备部门应建立完善的设备使用规章制度，主要包括以下几种： ·设备操作规范
·设备维护保养规范 ·岗位责任制 ·交接班制度
6、设备的操作规范的编制。
（1）参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。 （2）重要设备的操作规范，要在设备旁用醒目的标牌标示，并注上重点标记，要求操作者特别注意。 （3）设备操作规范一般应包括以下内容： ①启动前的准备工作； ②启对时的操作步骤； ③注意事项。
四、管理标准和养护计划
（一）公共设施设备日常维修养护计划及实施方案 序项 目 号 维修类别划分 ①水泵等机电设备1 机电 设备 计 划 方 案 标 准 实施效果 每天巡视检查， 的维护保养。各项机电 ①无故障。每半月进行一由工程部②日常机电设备的设备维修②保障安全次保养；每季检 实施维修。零部件易耗品维 保养规程。 运行。 修一次。 修、更换。①由消防、①标识制机电、维修作及维护专业人员 管理规定。负责实施。②消防设②一般消施维修操防设施视 作规程。使用情况③消防报2 ①疏散标志的维修 及维护。②室内（外）消火栓消防 （箱）以及消防设施设施 的有效维护及检修。③喷淋、烟感报警 系统故障的排除和 维护。每月检查一次消防报警系统 完好情况以及消防设施的完好性、有效性。及有效性警系统维护 进行更换。 保养规程。①设施有效，标识清楚，完好无 损。②灵敏，准 确报警。
序项 目 号 维修类别划分 计 划 方 案 标 准 实施效果 ①每2小时检查①由工程部 ①无故障。 ①高压配电柜检查。配电设备变配电一次24小时值班 组织实施。②保障正常安 ②变压器运行检查。运行及维3 控制设 控制。②高压配电 全运行。③低压控制柜运行修保养规 备②每天对配电控制柜由电力局③设备性能良 检查 程。 柜外观清扫一次。 进行维修。 好。地下车库、外4 围道路、停①地面大面积的破中心道路 损，坑洼、积水。每周检查一次，平整、无坑由工程部 修缮标准。②地面有成块的砼发现问题及时洼、无积水、 组织维修。房屋维修结块或其它污染 处理。 无缺损。 标准。 车场 物。①井内无积 物、无堵塞。 ①井盖破损。污水井、沟及时由工程部房屋维修②井盖正常5 井、沟 ②堵塞。 清理。 组织实施。 标准。使用，密合， ③缺损、多污积。 无破损；标志 清晰。①每周检查一次，并对标识的示意准确性进中心标识由综管部、行检查，发现问制作安装工程部组题，及时处理。及管理规 织实施。②每月清洁标 定。 识一次。
（二）公共设施设备定期维修养护计划及实施方案 序号 项目 维修类别划分 计 划 方 案 标 准 实施效果 ①标识清洁美观，无破 损。②安放稳固。③标识示意 正确。 ①设施破损。公用标 ②标识污染。6 识设施③标志所示意思不 符。1 机电 设备 ①水泵风机等机电 设备的维护保养。每年检查电源风机等每②日常机电设备切换及自动保15年更换的零部件易耗品 护装置。 一次。 维修、更换。各项机 ①无故障。电设备②保障安全维修保 运行。养规程。2 消防 设施 每半年进行一①疏散标志的维次试验；每年 修及维护。对消防箱（栓）油②室内（外）消火漆一次，并将消防栓（箱）以及消防带晾晒一次，以设施的有效维护防发霉；每年 及检修。对消防疏散标③喷淋、烟感报志进行一次维警系统故障的排护，发现问题， 除和维护。 及时维修。①标识制作及①由消维护管防、机电、 理规定。维修专业②消防①设施有效，人员负责设施维标识清楚，完 实施。修操作 好无损。②消防系 规程。②灵敏，准确统主要设③消防 报警。施设备每报警系20年更换统维护 一次。保养规 程。
序号 项目 维修类别划分 计 划 每年对变压器、低压控制变配电变配电变压器、母线排、由工程部柜、桥架、母线设备维设备性能完3 控制设桥架、低压控制组织实排进行清洗，护保养 好；运行正常 备 柜。 施。紧固、维护检 规程。 查。①地面大面积的破损，坑洼、积 水。②地面有成块的砼结块或其它污 染物。③地面有明显油 渍。方 案 标 准 实施效果 地下车库、外围4 道路、停 车场每年对局部损坏严重，修补由工程部多次的路面、组织维道牙、人行道 修。 板进行翻新。 中心道平整、无坑路修缮洼、无积水、 标准。无缺损、无油房屋维 渍。修标准。①井内无积 物、无堵塞。 ①井盖破损。井盖板每年刷由工程部房屋维②井盖正常5 井、沟 ②堵塞。一次漆，防止组织实 修标准。使用，密合， ③缺损、多污迹。 锈蚀。 施。无破损；标志 清晰。①每半年对标识安放稳固情中心标由综管况进行检查维识制作部、工程 护。安装及部组织实 ②每半年对标管理规 施。识进行维护一 定。 次。①标识清洁美观，无破 损。②安放稳固。③标识示意 正确。 ①设施破损。公用标 ②标识污染。6 识设施③标志所示意思 不符。
第四章
物业服务管理方式
一、众和物业对中心的管理方式总体描述
（一）主任目标责任制
众和物业对中心的管理方式将采取主任目标责任制。公司依据质量方针和管理目标，结合项目实际情况，与以项目主任为核心的管理团队签署项目管理目标和经济目标责任状，以保证管理处处在一个高效、务实、奋进的过程中，确保实现公司向甲方承诺的服务目标。一方面，
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