并应在估价报告说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。
4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，统一标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位并应符合下列规定： 1 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同而造成的价格差异。
2 统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期或一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期且一次性付清的价格。
3 统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。
4 统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。
5 统一计价单位，包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜国务院金融主管部门颂的成交日期的市场汇率中间价计算。 4.2.7 当满足本规范第4.2.3条要求的交易实例少于三个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。 4.2.8 进行市场状况调整，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。
4.2.9 房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.10 进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。 且调整的内容应包括位置、交通、周围环境、外部配套设施等。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
4.2.11 进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。 土地实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。 4.2.12 进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。 且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。
4.2.13 进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。
4.2.15 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，应符合下列规定：
1 分别对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％，综合调整幅度不应超过30％。 2 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2 3 当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例
4 当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。 4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。 4.2.17 比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关估价数据的测算。
4.3 收益法
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4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法；
2 估计未来收益期或持有期； 3 测算未来净收益；
4 测算报酬率或资本化率、收益乘数； 5 计算收益价值。
4.3.2 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算： n Ai
V ＝ ∑ ------------- ???（4.3.3） i=1 （1＋Y）i
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； Y ─ 报酬率（％）； n ─ 收益期（年）。
4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按正式计算： V?AiVt （4.3.4） ??it(1?Y)(1?Y)i?1itt 式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
Ai ─ 期间净收益（元，元/m2）； Vt ─ 期末转售收益（元，元/m2） Yt─期末报酬率（％）
Yi ─未来第i年报酬率（％）；
t─ 持有期（年）。
4.3.5 选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计算: NOI
V ＝ ----- ?????（4.3.5） R
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
NOI─ 未来第一年的净收益（元，元/m2）； R─ 资本化率（％）。
4.3.6 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定： 1 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；
2建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.16条规定处理。 3 评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。
4.3.7持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为5年至10年。
4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：
1 根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。 2 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租赁收入加上其他收入。
3 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使
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用或营业的必要支出，并应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。其中由承租人负担的部分，不应计入。
4 评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。
4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况 ，选择下列方式之一测算：
1 商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。
2 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。
3 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益，或通过直接比较得出净收益。
4.3.10 估价中采用的收入和费用或净收益取值，应符合下列规定：
1 除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。
2 有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。
3 评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性、分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
4.3.11 测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。 4.3.12 期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方面来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。 4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。 4.3.14 报酬率宜选用下列方法确定：
1 市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。
2 累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
3 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。
4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率还可根据具体情况，选用下列方法确定： 1 根据房地产的购买资金构成，将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
RO＝M·RM＋（1－M）RE ??????（4.3.15-1） 式中 RO ─ 综合资本化率（％）； M ─ 贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值的百分比； RM ─ 抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比； RE ─ 权益资金要求的正常收益率（％）。 2 根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：
RO＝L·RL＋B·RB ??????（4.3.15-2） 式中 RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；
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RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定：
1 对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。
2 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。
3 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同未约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算土地价值，可采用下式： AO－VB·RB
VL ＝ ----------- ??????（4.3.16－1） RL
利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算建筑物价值，可采用下式： AO－VL·RL
VB ＝ ----------- ??????（4.3.16－2） RB
式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）； VL ─ 土地价值（元，元/m2）； VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算 ：
1 先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土附表很可能和以收益期为使用期限的土地使用权在价值
时点的价值，再将两者相减；
2 先预测自收益期结束进起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时
点。 4.4 成本法
4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价路径；
2 测算重置成本或重建成本； 3 测算折旧； 4 计算成本价值。
4.4.2 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定： 1 应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地产分估路径，并应优先选择房地合估路径。
2 当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置成本或重建成本进行估价。
3 选择房地分估路径时，应把土地和建筑物分别作为独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成
本或重建成本。
4.4.3 测算重置成本或重建成本，应符合下列规定：
1 重置成本或重建成本应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。 2 房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、 管理费用、销售费用、投资利息、销
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