售税费、 开发利润。
4.4.4 测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：
1 土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润
2 重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
3 除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自 价值时点起计算的土地使用权剩余期限。
4.4.5 测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定： 1 对一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物宜测算重置成本； 2 对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本；
3建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润；
4 建筑的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开
发利润。
5 利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包括的土地价值且进行适当调整测算建筑物重
置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。
4.4.6各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定： 1 各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润 2 销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数
3 作为投资利息计算基数的各项必要支出的计算期，应为别自其发生时起至建设期结束时止；
4 开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。
4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 测算建筑物折旧可选用 年龄-寿命法、 市场提取法、分解法。 4.4.9 采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后的价值，可选用下列公式： 1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式： t
V ＝ C －（C － S）----- ??????（4.4.9－1） N
2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式：
V ＝C·q ??????（4.4.9－2） 式中 V ─ 建筑物折旧后的价值（元，元/m2）； C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）； S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）； t ─ 建筑物有效年龄（年）； N ─ 建筑物经济寿命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。
4.4.10 建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。
4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、
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使用、维护和更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行等综合分析判断后确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿 收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间。
4.4.12 采用市场提取法测算建筑物折旧，应先从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。
4.4.13 采用分解法测算建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分并应分为可修复和不可修复两类，再分别测算各个组成部分，然后相加得到建筑折旧。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应为可修复折旧；否则，应作为不可修复折旧。对可修复的，应测算修复成本并将其作为折旧额。
4.4.14 测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，确定折旧额或成新率。 4.4.14 成本价值应为符合下列规定：
1 对估价对象为包含土地和建筑物的计税的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。
2 对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。 3 对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本减去建筑物折旧。
4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价的，可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。
4.4.17 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应调整。
4.5 假设开发法
4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提；
3 选取最佳开发经营方式； 4 测算后续开发经营期； 5 测算开发完成后的价值； 6 测算后续开发的必要支出；
7 确定折现率或后续开发的利息和利润； 8 计算开发价值。
4.5.2 假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：
1 应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析方法或静态分析方法，应优先选用动态分析方法。
2 动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续攷的投资利息和应得利润；
3 静态分析方法应另外测算后续攷的投资利息和应得利润。
4.5.3 假设开发法的估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列之一：
1 业主自行开发前提； 2 自愿转让开发前提； 3 被迫转让开发前提。
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4.5.4 选取最佳开发经营方式，应先调查估价对象状况、估价对象所在房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成的房地产状况及其经营方式。
4.5.5 后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。
4.5.6 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定：
1 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成包括后续开发的建设成本、管理费用、 销售费用、 销售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成项目还应包括估价对象取得税费。
2 动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假设其在价值时点发生时的金额。
4.5.7 开发完成后价值测算，应符合下列规定： 1 不应采用成本法测算， 2 当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价 再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值；当未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别较大时，应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总价值。
4.5.8 动态分析方法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下列规定：
1 应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；但当能预计未来开发完成后的房地产预售或存在延迟销售时，应为预售或延迟销售时的价值； 2 应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。
4.5.9 静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。 4.5.10 动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。
4.5.11 静态分析方法中的后续开发的利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还应包括估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。
4.5.12 静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产副局长相应开发利润率。 4.5.13 采用动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后相减；采用静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
4.6 其他估价方法
4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。
表4.6.1 其他估价方法 序号 1 2 3 4 5
估价方法 基准地价修正法 路线价法 标准价调整法 多元回归分析法 修复成本法 适用范围 政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价 城镇临街商业用地批量估价 大量相似的房地产批量估价 大量相似的房地产批量估价 可修复的房地产价值减损评估 11
6 7 损失资本化法 价差法 不可修复的房地产价值减损评估 不可修复的房地产价值减损评价，房地产价值增加评估
4.6.2 运用基准地价修正法宗地估价时，应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价资料；
2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 对基准地价进行市场状况调整； 4 进行基准地价进行土地状况调整； 5测算估价对象宗地价值或价格。
4.6.3 基准地价修正法估价时，符合下列规定：
1 在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵；
2 对基准地价进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的方法与比较法中市场状况调整的方法相同。
3对基准地价进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。
4 运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对象所在地对基准地价的有关规定执行。
4.6.4 运用路线价法估价时，应先在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算平均单价或楼面地价，然后利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值或价格。
4.6.5 运用标准价调整法 ，应先确定估价范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗房地产的价值价格。
4.6.7 运用多元回归分析法估价，应先确定估价范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，再利用该模型计算出各宗房地产的价值或价格。
4.6.8 运用修复成本法房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。
4.6.9 运用收益损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，再计算其现值之和作为房地产价值减损额。
4.6.8 运用价差法进行房地产价值减损或价值增加额评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。
5 不同估价目的下的估价
5.1 房地产抵押估价
5.1.1 房地产抵押估价应区分抵押贷款前估价和贷款后重估。 5.1.2 房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：
1 评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；
2 调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款 3 计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值 4 分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示
5.1.3 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
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