望云国际广场 综合体项目策划书
株洲望云房地产开发有限公司
2012年10月
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关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心或大型超市（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、公园（绿化空间）等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
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关于项目土地 “城市综合体”项目选址一般依据下列情况予以立项和设计，并作出标准和流程。
其一，根据项目地理位臵应达到如下条件：
第一，项目所在位臵为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区和城市未来发展方向。 第四，距城市中心车程不超过15—20分钟车程。 第五，项目周边有多条公交线路。
第六，项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于100米，至少毗邻一条城市交通主干道或两条交通次主干道交汇处。 第七，1.5公里范围内无经营面积超过3万平方米的同类业态为佳。
其二，根据项目占地面积建设城市综合体。
投资者和消费者为什么会买，或者原意去投资商业综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了价值最大化的可能和空间。一般，商业综合体基本需建15万平方米的面积，要辐射20万左右的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心，它的产品和业态的多元组合注定成为一个城市的时尚消费中心，这是功能所决定的。
总之，项目前期规划最核心的工作就是地段，项目初步定位
一定要对周边情况，所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.
对项目具体土地解读分为：
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1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？
2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市公交经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：水域，绿地等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。
关于城市综合体开发的理念 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城，大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼给城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气。
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