深度解构售后返租 - 图文

深度解构售后返租|带租约销售等4种经营风险规避办法

核心提示： 本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。

一、售后返租模式

1、售后返租优劣势与适用性分析

2、售后返租操作方式： A、招商→经营→销售→返租

B、招商→销售→返租→经营

C、销售→返租→招商→经营

D、销售→返租→放任 3、售后返租风险

A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头； B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；

C.租金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。

4、售后返租风险规避方法

A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；

B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。

C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。

D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。