商业银行个人住房贷款风险研究

3我国商业银行个人住房贷款风险分析

1）抵押物权属风险

抵押物权属风险包括了抵押物部分产权风险和抵押物替代产权风险两种。抵押物部分产权风险是指由于个人住房借款人和他人对抵押物具有共同的占有权。借款人一旦违约后商业银行在处置抵押物时受到限制而遭受的损失。抵押物部分产权风险又可以分为两个方面：其一是抵押物为安居工程房、经济适用房、廉租房、城中村建设房等这些房不拥有完全房产如果一旦发生风险商业银行必须补缴一部分的税费才能进行拍卖；其二是抵押房为夫妻的共同财产，那么商业银行在进行财产处置时只能处置借款人所占的那部分，所以就存在着抵押物部分风险。抵押物替代风险是指在贷款风险期内，由于各种原因而使得原来的产权被新的产权而替代的风险，这种最常见的是拆迁。

2）抵押物价格风险

抵押物会随着市场的价格而产生波动，这也是银行和借款人不能提前预测到的，只能根据当时的市场价格进行定价发放贷款。但是随着抵押物的市场折旧和市场变化抵押物肯定会产生价格风险。抵押物是商业银行个人住房贷款的保障，这个保障一旦破灭就会造成损失。如2008年的美国次贷危机造成的大量银行的倒闭和破产。更有甚着是今年底特律楼市的崩盘让一套房子价值仅为500美元。抵押物价格随时可能变化这种变化也不能预测所以存在的潜在风险也不能预测。

3）抵押物变现风险

在一般情况下商业银行只能通过法律手段才能进行抵押物的处置而要取得借款人的同意而进行处置是几乎不可能的。但是如果商业银行每笔违约贷款的追讨都需要如此进行的话商业银行既要承担诉讼费等各种费用又要承担诉讼间房价管理费的上升和房价的下跌等风险。还存在一个问题就是大多数在商业银行申请个人住房贷款的借款人基本上只拥有一套个人住房在我国现有的法律环境下不能把他们赶出家门进行抵押物的处置，这样就会拖延和变相的无法进行抵押物的处置就会给商业银行自己造成经济上的巨大损失。

3.4银行内部风险

3.4.1流动性风险

流动性风险是指金融机构无力为负债的减少或者资产的增加提供融资，无法对金融交易的余额进行清算导致自身损失的风险。根据中国银监会的资料显示2012年全年一季度的流动性比例为45.66%，存贷比为64.53%；二季度流动性比例为46.69%，存贷比为64.33%；三季度流动性比例为45.23%，存贷比为65.28%；四季度流动性比例为45.83%，存贷比为65.31%。由此可以看出2012年全年我国商业银行的流动性比例基本上呈现出波动稳定型的而存贷比一直上

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升。从银行盈利的角度讲这种趋势将会出现商业银行的大量盈余但是存在风险不断的增大的趋势。在这种不合理的存贷结构下如果一旦发生客户需要大量现金的提取就会发生挤兑现象，银行难以满足大量客户的资金需要从而引发流动性风险。

表3—2 2012年我国商业银行流动性情况表

项 季 度 流动性比例 45.66% 存贷比 64.53% 46.69% 64.33% 45.23% 65.28% 45.83% 65.31% 一季度 二季度 三季度 四季度 数据来源：中国银行业监督管理委员会

注：流动性比例=流动性资产／流动性负债×100％ 存贷比=银行贷款总额/银行存款总额

从表3—2可以看出我国2012年商业银行的流动性是比较稳定的基本上是在45%左右。而商业银行的运营资金基本上来自于居民和企业的储蓄存款，但是这种存款具有时间短、流动性大的特点。而个人住房贷款是一种贷款时间长、贷款金额大的个人贷款，加之我国商业银行存贷比一直呈现上升趋势。这就产生了商业银行资金来源的短期性和流动性大和贷款资金的周期长、金额大相互矛盾的现象，正是这种现象产生了流动性风险。

3.4.2操作风险

巴塞尔委员会对操作风险所给的定义为：由不完善或者有问题的内部程序、操作人员、系统外部事件所造成损失的可能性。具体包括四类风险：人员因素引起的操作风险，如操作失误、违法行为、关键人员流失等情况；流程因素所引起的操作风险，如流程设计不合理和流程执行不严格；系统因素所引起的操作风险，如系统失灵和系统漏洞；外部事件引起的操作风险如外部欺诈、突发事件及其金融机构经营环境的不利变化等。但是对于一般商业银行个人住房贷款存在以下风险： 1）工作人员道德风险

主要是工作人员在贷款审批时由于自身或者与借款人利益而对借款人的虚假资料和不实收入等不予以指出或者是从中收取回扣而发放不良贷款的没职业操守和职业道德行为而存在的风险。 2）贷前审查风险

主要是在个人住房贷款发放前，工作人员对开发商的注册资本、信誉和开发项目及其借款人的信用和相关资料查验不严格使得贷款审查流于形式，进而给个人住房贷款埋下风险隐患。

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3我国商业银行个人住房贷款风险分析

3)贷后管理风险

贷款发放后银行工作人员不对贷款的用途和项目的进展情况进行跟踪调查从而会出现贷款用途不符，资金的大量损失等情况给贷款留下损失的伏笔。

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4 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法

4.1个人住房贷款风险成因

4.1.1商业银行内部管理不力，缺乏激励和约束机制

我国商业银行正处于改革的深水区，改革现有的内部经营权和所有权的关系成为改革的重点，而现代化的公司治理结构模式是商业银行内部组织机构和权力分配体系的具体形式。优良的治理结构才会有优良的激励和约束机制。但是我国商业银行存在着经营者和所有者完全不对称的问题。在我国特殊的环境下我国商业银行的董事长或者行长乃至中层管理人员都是由政府决定认命的。即这些商业银行的董事会和管理层不是依靠自有资产而进入这一行行使所有者权益的机构。在面对具有风险的贷款时不能够做到一个正真所有者相同的使命感和责任感。因此也就说我国商业银行在经营和个人住房贷款风险管理上缺乏激励和约束机制。而在现有的激励和约束机制下也是对于我国商业银行的人才战略有相当大的约束力。所有者的缺位也同时将导致银行信用风险承担主体的不明确，使得商业银行受损的同时国家也在受损。但是随着我国商业银行改革的不断深入，我国商业银行的治理结构不健全、决策执行体系结构不合理、监督机构有效性不足也会逐渐的被克服，但是这需要时间和一个相当的过程。

4.1.2外部环境不完善尤其是社会缺乏诚信意识

“仁义礼智信”作为传统儒家道德思想的基础，诚信也是贯穿于整个中国社会发展的始终。诚实守信作为一种美德为我们所称颂，然而随着社会经济的发展和各种文化的交流融合及其不良的社会风气的影响中国人道德开始走下坡路，诚信不仅是对别人而言的诚实信用更是人与人、人与社会的信任问题。随着各种事件的不断出现当今社会严重缺乏信任，让人与人与社会的沟通筑起了壁垒，作为社会信用来说整个社会没有了信用的基石。加之传统观念的影响和区域文化差异等存在使得只相信自己人不相信别人。不仅这些一些政府部门的不作为和无权威让整个社会充满一种不信任而且出现在商品药品还是广告、经济数据、信用卡、走私、偷漏税等社会问题上也让整个社会处于一种信用意识淡薄、诚信观念微弱的状态下使得整个社会环境缺乏信用更何况个人住房贷款的信用风险问题。

4.1.3市场体系发展滞后

我国逐渐的在健全市场体系和相关的配套设施，但是市场交易还是不够像发达国家那样的健全。市场体系发展滞后尤其在金融业的个人住房贷款方面表现在:

首先，个人住房抵押物产权交易市场的不完善。在我国，房地产二级市场交

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