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房地产企业纳税筹划研讨

引言

目前，我国经济正处于转型的关键时期，我国房地产行业迎来了全新的发展态势。一、二线城市房价上涨，相伴随的地价、房屋建材、人工费、地皮租金、借款利息上涨，三、四线城市资金积压，由经济疲软导致商铺空置，对房产地企业关于租与售如何选择，房地产企业才能获得利润最大化。全国全面推进“营改增”，此次税制改革的深入实施不仅仅是顺应了时代发展的大趋势，更有效地实现了税负降低、进一步规范税收工作的效果。在“营改增”不断深化的大背景下，房地产企业必将迎来新的机遇与挑战，应当给予足够重视。

1营改增与纳税筹划内涵介绍

1.1“营改增”概念介绍“营改增”一般是指将营业税改征增值税的简称。简单而言，即：将原来属于营业税的征收范围的改为现行的增值税，也就是将产品与服务一起纳入到增值税的征收范畴中，并在降低增值税税率的同时有效地规避存在的重复纳税的现象，合理降低企业的税负，这是一种减税性政策。我国的“营改增”开始于20XX年的XX，是我国“十二五”规划性税制改革的基本内容，更是我国“十三五”发展规划中的重点内容，还是实现我国结构性减税的重要环节。

1.2纳税筹划通过对国内外学者相关研究成果进行分析后不难看出，纳税筹划是指：企业在国家税收法律许可的范畴内、不违反税法等相关法律的基本前提下，对企业的税收活动进行合理筹划和安排。其过程主要是通过经营、组织、投资、理财等不同的方式最大程度地

降低企业纳税金额。纳税筹划是现代企业整体利益实现最大化的一项重要手段，在设计纳税筹划方案时，一方面要对节税效应和纳税筹划的可行性进行分析，另一方面还必须充分考虑企业未来的发展方向和规划、承受风险的能力等因素，从而促进企业经济效益最大化。

2“营改增”背景下企业纳税筹划分析

2.1A房地产企业介绍A房地产企业成立于20XX年，其主要经营项目为房地产开发、房地产投资、实业投资等项目。经过十几年的发展，该房地产企业先后承建了办公楼、商业广场等不同的项目。A房地产企业的领导者非常重视人力资源的管理和开发，目前该公司拥有正式员工220名，均为大专以上学历。其中该企业15名财务部工作人员均为本科以上学历，但是在实施营改增后，该企业缺乏专门应对营改增纳税筹划的研究人员，对营改增仅仅停留在政策的学习方面。

2.2“营改增”对房地产企业税负成本影响房地产企业利润的提高工作中，成本是一项关键性要素，“营改增”的实行极大地影响着房地产企业的税负成本。首先，由于在房地产企业建造、装潢上所需的材料往往需要从个体小商户手中购买，但是这些小商户一般为增值税小规模纳税人，导致企业无法抵扣增值税，无形中增加了房地产企业额外的税负成本。所以房地产企业可以寻求大企业作为供应商，降低企业税负。其次，建筑行业的劳动力很大程度上来源于农民工，而其流动性很强、无法提供相应的增值税发票，在“营改增”的制度下，即使选择有一定规模的劳务公司，劳务公司或会将大额的税负转嫁给建筑行业，这样即增加了企业的成本。

2.3A房地产企业纳税筹划中主要问题A房地产企业税负逐年增加，节税效果不明显，而在“营改增”政策实行后，A房地产企业的税收环境、税率和税种等都发生了明显的改变，加强纳税筹划工作对于该房地产企业而言显得尤为重要。但就目前该公司的组织结构、财务人员的基本状况，并结合该房地产企业的自身特点和具体情况来看，该企业在纳税筹划方面还存在着诸多欠缺和不足，主要表现在以下几个方面。

2.3.1组织结构、人员不到位纳税筹划工作是一项科学性、系统性且具有较强复杂性的工程，需要企业内部各部门之间密切配合、全员参与才能达到满意的效果。由于缺乏对纳税筹划整体性的认识，在组织结构的设置上存在问题。例如：该企业缺乏专门的纳税筹划部门和团队，只是将纳税筹划的工作简单交给财务部门处理。同时，企业管理者对纳税筹划的认识不到位，认为企业税负、税收风险的高低仅仅是财务部门的工作范畴和职责范围。殊不知，财务部门的职能权力有限，而纳税筹划工作一般直接涉及企业的利益，应当由企业的管理者积极参与其中，并对相关问题做出正确决策。另外，由于A房地产企业的财务部门规模较小，而日常工作较为复杂、繁琐，考虑到纳税筹划工作是一项科学性、系统性很强的工作，需要各部门之间的密切配合与协调，如果将纳税筹划工作完全交由财务部门独立完成，势必会加大财务部门的工作难度和强度，从而可能对纳税筹划方案设计的质量和准确度造成影响。更重要的是，从A房地产企业财务部门的专业素养来看，虽然财务部门的员工都已经具备了本科以上学历，但真

正获得高级职称的并不多，由此可见，不仅A房地产企业的组织结构、任务分配不合理，其财务人员的专业水平还较为有限，因此导致企业在纳税筹划方面还存在一定欠缺。

2.3.2对税收政策变化不够敏感在全国所有行业均实施营改增政策后，税收政策发生了重大变化，房地产行业由于其自身复杂性，税收政策变化对其影响往往更为复杂。这种影响对企业的财务人员提出了更高的要求，增值税专用发票的审核、会计账务处理等相关工作方面的要求将更为严格。但是，A房地产企业并没有对这次改革引起足够的重视，对于税收政策的变化，A企业没有召开专门的会议进行讨论，更没有组织相关的人员进行学习。另外，该企业的财务人员也并没有主动去深入了解增值税相关规定。以下对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明：假设A房产公司工程款共计1亿，取得工程款发票1000万（假设税率17%），A房产公司销售收入20XX年4月30日之前获得的不动产可以应用简易征收税率的方式进行操作，税率是5%。在实际工作中，也有着特殊的情况，对于企业有两种选择，一个是税率11%的一般纳税人，一个是简易征收率5%，企业该如何选择，才能确保纳税筹划行为合法并有利于企业，这个问题成了重中之重。

2.4企业纳税筹划策略

2.4.1紧跟相关政策变化步伐企业应当加强对“营改增”政策的认识和学习，认真研究增值税的特点、仔细分析增值税一般纳税人和小规模纳税人的核定标准，特别是针对不同行业的税率、征收率、计税

方式、计税依据、税收优惠政策、税收征管机关、发票管理等方面的不同，更要认真研究并运用于纳税筹划工作。第一，企业可以聘请税务师到单位对相关人员进行培训，帮助企业相关人员尽快认识“营改增”带来的变化；或者将“营改增”的政策和相关内容放到企业的网站进行宣传；除了传统的宣传培训方式，企业还可以通过竞赛或会议的方式对“营改增”相关专业知识的掌握情况进行检验。通过这些方式将确保财务人员能够准确地树立增值税意识，及时向供应商（包含材料供应商和办公用品供应商等）索取增值税专用发票，准确地进行会计核算，准确地填写增值税申报表，并最大限度地享受税收优惠政策带来的利益。第二，企业可以从发展的管理基础工作入手，不断扩大管理范围，以此来提升企业员工的税务管理工作技能，并通过绩效考核、激励机制的方式对相关人员进行考核，充分调动其主观能动性。例如，选择可以开具增值税专用发票的办公用品供应商，从长远利益角度看，增大企业的税收筹划范围，给企业带来更大的盈利。最重要的是，按照纳税筹划的合法性原则，房地产企业在进行筹划过程中，必须严格遵守我国法律、法规和制度的规定，确保纳税筹划行为的合法性。而营改增后，房地产行业的税收政策发生重大地变化，企业在充分关注国家税收政策和税收环境变化的同时，还应加强与当地税务机关的沟通与协调。特别是对一些政策的最新发展动态理解把握不准时，企业更应该主动地向税务机关进行政策的相关咨询，按照税务机关的指导，为制订合理的筹划方案提供参考。

2.4.2加快改进财务内部控制制度的速度我国实行“营改增”税制