公租房买卖合同效力
【篇一：房屋买卖合同效力的几个问题】
一、问题概说 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述
《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。 房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种： 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题，合同无效。 出
卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。 3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有： 1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力； 2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？ 3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？
4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？ 下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。 二、实例研析 据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案 ［基本案情］20xx年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋（原系被告自他人处购得），面积861平方米，1580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告
日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。
【篇二：公租房购买协议】
公租房购买协议 出 卖 人：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话： 买 受 人：
法定代表人： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就万寨乡人民政府通过购买方式，把经过宣恩县万和房地产开发有限责任公司改造且符合公租房条件的万寨贡茶苑存量商品房，转为公共租赁住房的有关事宜达成如下协议： 第一条 商品房基本情况
买受人购买的商品房为现房。该商品房的用途为家居，共24套原房，通过出卖方改建成48套公租房，建筑层数地上_____层。
该商品房产权登记建筑面积共2820.6平方米，最终面积以县房管局认可的测量单位实测的面积为准(即以房屋产权证上标示的建筑面积为准)。
根据《恩施土家族苗族自治州公共租赁住房管理办法》的规定，房屋交付时必须具备基本入住条件，为此双方约定以下改建 及装修要求： (一)改建要求
公租房改建必须符合住建部《住宅建筑规范》(编号为gb 50368—2005)的要求。
1.住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间具备冬至日获得不低于日照2h的标准。
2.卧室、起居室(厅)、厨房应设臵外窗，窗地面积比不应小于1/7。
3.套内空间应能提供与其使用功能相适应的照度水平。套外的门厅、电梯前厅、走廊、楼梯的地面照度应能满足使用功能要求。公用通道具备在紧急事态时人员从建筑中安全撤出的功能。
4.住宅应能自然通风，每套住宅的通风开口面积不应小于地面面积的5%。
5.室内改建应能满足安全、卫生、隔音等生活起居的基本要求，其中：厨房应设臵洗涤池、案台等设施及炉灶、排油烟机预留位臵；每套房屋必须设臵一个卫生间，且卫生间不应直接布臵在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅的上层，卫生间的门不应直接开在厨房内。卫生间地面和局部墙面应有防水构造。卫生间应设臵便器、洗浴器、洗面器等基本设施。
(二)装修要求
2.墙面用干粉涂料刷白，要求不得出现漏涂、透底、掉粉、起皮等现象，墙体颜色要求一致，疏密均匀。
3.水电网络有线电视安装到位，其中：电线为4平方铜芯线，插座、灯具满足基本需要；水管、网线及有线电视线为达标产品。室内门安装到位，不吊顶，不配套任何家具、家电、厨具。 第二条 计价方式与价款
1.出卖人与买受人约定按产权登记面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米￥元，总金额 。
2.以上单价及总价款是经双方确认的所有优惠抵扣后的最终价款。本合同价款不包含买受人按照法律规定应该由买受方承担的税费，但是出卖人须在2015年12月31日前负责落实买受人根据国家财政部、国家税务总局《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税[2014]52号）应该享受的全部免税政策，否则买受人可直接从房屋质保金中扣除。 第三条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：
按房产测绘部门出具的最终面积测绘报告为准，如有面积差异按本合同第二条第1款约定的商品房单价，根据实际面积计算房款总价，差额不计收(退)利息，多退少补。 第四条 付款方式及期限
买受人按下列方式分期付款：
1.签定本协议后，支付协议总价的 %作为首付款；
2.装修完成约定交房时支付总价款的 %，剩余10%留为质保金，双方约定在交付房屋后壹年无质量问题，立即支付给出卖方。 第五条 交付期限
出卖人应当在2015年___月__日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
第六条 出卖人逾期交房的违约责任
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