(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构
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的房屋重置价格为750元/m，耐用年限60年，残值率为零。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225(元)
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522(元)
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12%=2134680(元)×12%=256162(元) 营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734(元) 税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896(元)
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷剩余使用年期=9015×750×(1-0)÷35=193179(元)
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862(元)
4．计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818(元)
5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938×10%=507094(元)
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724(元) 6．计算土地价格
总地价=土地年纯收益÷土地还原利率×[1-1÷(1+土地还原利率)使用年期]=858724÷8%×[1-1÷(1+8%)]=10008428(元)
土地单价=10008428÷2504.1=3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2)
请根据上述报告片断回答以下问题。
1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明？
2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？
3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？
4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确，请填在括号内)
A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错
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误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)
土地估价技术报告 第一部分 总述
一、估价项目名称
××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 (略)
三、受托估价方 (略)
四、估价目的
根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。 (4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。 (5)××县基准地价成果资料。
(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。 (7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。 六、估价基准日
二○○七年六月二十六日。 七、估价日期
二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。 八、地价定义
本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。九、估价结果
土地单价：116元/m2。
总地价：348.29万元。
总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价假设条件
(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 (3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (二)报告使用的限制条件
(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。
(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。
(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。
(三)土地估价结果有效条件
(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。
(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 (3)委托方提供的资料真实、有效。
(四)其他需要说明事项
(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。
(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。
十一、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构
××评估有限公司(公章) 二○○七年五月十六日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述 1．土地登记状况
估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况
根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
3．土地利用状况
根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素
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估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积 5km，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择
估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 (二)估价过程
1．成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为： 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润
评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 (1)土地取得费。
土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。
根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》政发[2000]207号，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/m2。 (2)土地开发费。
土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m)。 (3)利息。
计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则：
利息=63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1)=5.39(元/m2) (4)利润。
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