咸阳市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法

咸阳市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法

咸阳市人民政府令第13号为规范我市已购公有住房和经济适用住房进入市场活动，促进房地产市场的发展和存量住房流通，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第一条 为规范我市已购公有住房和经济适用住房进入市场活动，促进房地产市场的发展和存量住房流通，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市城区范围内，职工已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易。以后发生的再交易行为按国家和省、市有关规定执行。

第三条 已购公有住房和经济适用住房上市交易包括：买卖、赠与、交换、租赁、抵押。 第四条 本办法所称已购公有住房是指我市职工根据房改政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。本办法所称经济适用住房是指按政府指导价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。

第五条 咸阳市房地产管理局（以下简称市房地局）是我市已购公有住房和经济适用住房上市交易的行政主管部门，负责本办法的组织实施工作。

第六条 已按标准价讨清房款的已购公有住房取得合法产权证书的，可以买卖；已按成本价付清房款的已购公有住房和经济适用住房，取得合法产权证书的，可以买卖、赠与、交换、抵押、出租。

第七条 已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，由房改部门发给准入证，有下列情形之一的不得上市交易：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； （五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； （六）上市交易后形成新的住房困难的； （七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）机关单位办公区内未经原产权单位同意，学校教学区内未经上级教育行政主管部门同意的；

（九）纪检、监察部门认为违反有关规定不能上市交易的。

第八条 已购公有住房和经济适用住房买卖、赠与、交换按下列程序办理：

（一）职工向市房地局提出申请，并提交下列材料：

1、《咸阳市已购公有住房和经济适用住房买卖（交换、赠与）申请表》； 2、合法产权证书；

3、房屋产权人、共有人的身份证或户籍证明；

4、个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下，保留或者放弃优先购买权的书面意见。

（二）市房地局对上市申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内做出是否准予其转让的书面意见。

（三）对准予转让的房屋，当事人向市房地局如实申报成交价格，申请办理交易过户手续。

（四）市房地局对所申报的成交价格进行核实，对成交价格明显低于市场价格的房屋进行现场查勘和评估。

（五）当事人按本办法第九条的规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，有关税费及所得收益。

（六）当事人自办理完交易过户手续之日起三十日内向市房地局申请办理房屋权属转移登记手续，按商品住宅办理房屋产权登记，并凭变更后的房屋所有权证书向市土地局申请办理土地使用权变更登记手续。

第九条 已购公有住房和经济适用住房买卖、交换、赠与应按下列规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款、有关税费及所得收益：

（一）土地出让金或相当于土地出让金的价款：买卖、赠与的，由买方、受赠方按房屋成交价（评估价）的1%计算缴纳。交换的，由已购公有住房和经济适用住房的调入方按调入房屋成交价（评估价）的1%计算缴纳。

（二）有关税收：

1、契税：买卖、赠与的，按房屋成交价（评估价）的1.5%计征，由买方、受赠方缴纳；交换的，按交换房屋差价（评估价）的1.5%计征，由差额支付方缴纳；

2、营业税、个人所得税按财税字（1999）210号、278号规定计征； 3、印花税：按房屋成交价（评估价）的0.3‰计征，由交易双方缴纳。

（三）交易手续费：买卖、赠与的，由双方各按房屋成交价（评估价）的1%计算缴纳。交换的，由双方各按交换房屋差价（评估价）的1%计算缴纳。

（四）所得收益：职工买卖、交换、赠与已购公有住房取得的价款（评估价），扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益。按规定缴纳所得收益。其中住房面积标准内的净收益免缴所得收益；超过住房面积标准部分净收益全额缴纳。

职工买卖、赠与、交换经济适用住房的，不缴纳所得收益。

经济适用住房价格，以市人民政府公布的当年价格为准，各类人员的住房面积控制标准，以陕房改发[1999]02号文件规定为准。

土地出让金或相当于土地出让金的价款及所得收益由市房地局在办理交易手续时统一代收。土地出让金按规定金额上缴财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关和全额拨款事业单位的，全额上交财政；属差额拨款事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属自收自支事业单位和企业的，全额返还。

上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房产权单位的财政管理体制，专项储存，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

第十条 已购公有住房和经济适用住房买卖、赠与、交换时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。

第十一条 职工以成本价购买，产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和所得收益后归个人所有。

以标准价购买、个人拥有部分产权的已购公有住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；出可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和所得收益后，由个人与原产权单位按产权比例分成。

第十二条 职工出售已购公有住房和经济适用住房后一年内按照市场价购买住房，或者出售已购公有住房和经济适用住房前一年内已按照市场价购买住房的，视同住房交换。

第十三条 已购公有住房和经济适用住房买卖、交换、赠与后，房屋维修仍按照转让前公有住房售后维修管理有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第十四条 出租已购公有住房和经济适用住房的，应到市房地局登记备案。按租金的1%缴纳土地收益金，由市房地局代收，上缴市财政。

第十五条 已购公有住房和经济适用住房设定抵押权的，抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房屋拍卖所得的价款在按本办法规定缴纳有关税费和所得收益后，优先受偿。

第十六条 违反本办法第七条的规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十七条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 各县（市）已购公有住房和经济适用住房上市交易，可参照本办法执行。 第十九条 本办法由市房地局负责解释。 第二十条 本办法自发布之日起施行。