刚需陷入红海鏖战，改需或将逐步释放
住宅的“刚性需求”一直被开发商视为极其重要的市场。在低迷的成都楼市大环境下，
刚需族往往能成为最活跃的购房群体，构成楼市的主要生力军。
但随着近期众多刚需产品——如金阳不夜、美联国际公寓、南湖国际中心、青凤时代城、嘉年华青年城SMART公寓等项目的大量上马，刚需市场也似乎不再是处于供不应求的状况了。据本网不完全统计，2014年12月成都预计将推新91个项目，其中刚需盘约占62个，占比68%。
对此，业内人士称当前成都刚需市场已经出现“一哄而入”的局面，项目竞争也陷入白热化阶段。他指出，“刚需已从一片蓝海转入了红海鏖战，买方市场与卖方市场的深度博弈更逐步拉开帷幕。下个十年，刚需与改需或许会互换地位。” 刚需临考：去库存压力大，同质化现象显现
据成都锐理统计数据显示，11月份，成都新增可建面积267万方，新增供应增加达到1959亩。而市场可售住宅累计存量高达1008.2万方，商品住宅出清周期不变，需要15个月去化库存，高于12个月的警戒线。尤其是随着近期刚需货源的扎推入市，无疑更增加了刚需类产品的“去库存化”的压力。
“目前，成都楼市刚需存量较高，后期将面临较大的去库存压力。”成都正合地产顾问有限公司的事业五部总经理古静告诉记者。“华阳镇、大丰镇、大面镇、红光镇、犀浦镇为目前刚需‘红海’主要片区，片区总存量（包含土地存量）均在200万平米以上，同时在售项目较多，除大面镇单项目月均销量在0.3万平米以上外，其余片区单项目月均销量均低于0.3万平米。”
古静特别指出，刚需市场产品趋同化现象严重。她举例说：“五大片区在售项目的主力产品来看，30%以上的项目均以经济型套二、套三产品为主力，其中，红光镇、犀浦镇、大丰镇50%以上的项目以经济套二、套三产品为主。”
同时她还指出，“成都刚需片区各项目价差较小，价格竞争非常激烈。2014年1-9月各
片区成交均价呈现稳中有降的态势，其中，五个片区30%（犀浦镇为29%）以上的项目成交均价与片区均价的价差在300元/平米以内，大面镇价差幅度更小。” 开发商应对：从以价换量到结构转型
面对高库存和新增房源的压力，开发商如何走出刚需红海，寻找新的蓝海成为当务之急。 近日，万科总裁郁亮多次向媒体表示：房地产商只要弯腰，谁都能捡到黄金的时代已经结束了，楼市已进入“白银时代”。如今，在新的发展阶段，开发商如何站稳脚跟，及时调整策略应对，甚至要拿出“背水一战”的决心，也成为各开发商的共识。
对于去库存化来说，最明显最直接的应对措施莫过于降价促销。记者上周在成都郊县踩盘了解到，许多楼盘各种打折促销分外给力：龙泉驿驿都城本月22日开盘即推出78-97㎡房源，均价3980元起；北3.5环绿地城老盘推新，主推户型78平米，打出七折优惠牌；位于双流片区的成都雅居乐花园也推出了交5000抵3万的优惠。
然而，对于蓝光地产来说，应对刚需红海竞争压力，以价换量远远不能满足，产业结构转型已势在必行。蓝光地产集团成都公司董事长程耀贵向媒体表示，“去年蓝光的成绩主要建立在住宅市场，而未来蓝光将在住宅、商业、旅游度假地产等领域全面开花。”他坦然承认今天蓝光正在布局明年，加码商业、坚守民生、转型地产综合服务商将是蓝光的发展方向。 值得一提的是，他还向媒体透露，“目前，不能再局限于刚需市场了，在过去的9个月中，蓝光住宅主打产品依然控制在70~90平方米，不过随着‘9.30’政策的落地，刚需小三房不可能再出现爆发性增长，未来改善型住房、度假物业等将会迎来更大的发展空间。” 面对日益严重的库存压力和同质化现象，恒大地产也有自己的考虑。从去年开始，恒大地产就开始改变拿地策略，从绕城外逐渐转移到三环边，这预示着恒大地产正式宣告回城。恒大地产成都公司副总经理马建华近日向媒体表示，“以前恒大都是在成都的郊县做刚需，离市区最近的项目是位于绕城高速旁的恒大绿洲，但现在，恒大已经意识到成都郊县红海片区越来越大，刚需房库存量高居不下，在巨大的产品竞争压力下，入主成都城区成为必要之选。”
“精确的市场定位是恒大做出‘红海’转移策略的又一先决条件。”马建华认为，“刚需也是需要分类的，比如说青年刚需和养老刚需。他们对于地段的需求是不同的。郊县地价
便宜，但是交通、配套等问题并不好解决。很显然，对于支付能力有提升的新刚需来讲，绕城外不再成为考虑的首选。”
专家看市：刚需继续主导，改需持续升温
刚业内人士指出，至少在两年内，刚需主导市场的现象不会改变，但改善型产品需求正在逐渐抬头。
中成房业分析认为，“双限松绑”以及降息政策利好势必将会把一部分压抑的住房需求释放出来，房地产市场的销售情况会有所改善。据业界人士判断，刚需比重下降，改善比重上升成为必然趋势。
对此，成都天华副总建筑师柳春玮也表达了类似的看法，“未来的市场，将不再是刚需一家独大，改善型需求占比会节节攀升。”他指出，“目前针对楼市动作频繁，无不透露出一个信号：楼市不能再一刀切，刚需和改善性需求结构已发生明显的变化，以市场为导向的调控才符合实际情况。”
他指出，“二套房对于现阶段的购房者来说，更多是改善型住房需求。随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，从而改善性住房需求将释放相当一部分能量。加之近期央行降息政策的推出，必将刺激市场上部分流动资金进入房地产行业，投资性需求也会有所增加。”
刚需后市：“以价换量”成年内基调
对于后续刚需市场的情况将如何变化，业内专家普遍认为，无论市场怎样起伏，“以价换量”仍然是今年最后一季度的基调。
锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表示，今年的最后几个月，开发商还是只有坚持以价跑量的策略。首先，想要在价格竞争激烈的市场条件下脱颖而出，科学合理的定价就显得至关重要。其次，产品也非常重要，做到最大限度的空间利用。再者就是交通便捷，完善配套。 记者在龙湖、蓝光等品牌房企的售楼部调查获悉，房价优惠还会持续一段时间。一位知名房企的营销负责人向记者坦言，接下来的第四季度将是房企进入全面冲刺期，而这也将是大多数开发商的共同状态。
链家地产市场分析师易冬强也表示，“限贷松绑”和“公积金新政”对楼市的利好刺激，持续上涨的楼市温度带动了客户的购房积极性，客户入市脚步加快。开发商年内资金回笼给出的优惠也让刚需购房者心动，观望客户购房需求得到良好的释放，预计年内刚需市场仍保持平稳运行态势。（本网实习记者 刘振）
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