最高人民法院
关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
★第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
解读：之前有观点认为，未经登记就不能取得不动产物权。这种观点导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿的现象。
针对这一情况，本解释规定：在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。
对比新旧法条：
《担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力 。
《物权法》摒弃了担保法将基础关系（合同）与物权变动的效力混为一谈的旧观念，将基础关系（合同）与物权变动的效力区分开来，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。
因此，合同生效后，如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的，另一方亦可依法追究其违约责任。
★第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
解读：从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
实务提示： 1、
签署合同后虽未做实抵押，但合同是有效力的。可结合物权法第十
五条的规定主张权利。
2、
应注意抵押物的所有权的取得是否有异议。
例如：房地产所有人与我司办理抵押登记后，第三人持证据（原始买房合同、房款收据、折价协议等）对该房地产主张权利，导致我司执行受阻。
为规避这种情况，做实抵押的过程中，除查询权属信息有无异议登记外，可要求房地产所有人向我司出具产权无争议的承诺，并提交其取得房屋产权的对价依据等材料。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
★第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预
告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
解读：一些案件曾经出现不当扩大预告登记效力的倾向。本解释对不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩。
实务提示：查询权属信息时，“预告登记”等限制权利在权属登记表上有体现，应予以关注。（附件：权属登记表上有关于预告登记的记载）
此外，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。（例如：现实中有这种情况，借款同时双方签房屋买卖合同，借款额即为买房款。债务人不能还款时，债权人要求履行买卖合同，房屋过户。）
强调预告登记的设立，能有效打击虚假买卖合同，减少债务人的损失。 同时保护真实交易，使第三人合法知情并易于举证。
附件：权属登记表
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
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