资产评估

年总收益=2×365×5000=3650000元。

（2）年总费用=3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%=1009250 （3）年纯收益=3650000－1009250=2640750

（4）房地产总价=2640750×（P/A，7%，48）=36258750 （5）建筑与专业费用=3500×（1＋10%）×5000=19250000

（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20% 开发商利润=（地价＋19250000）×20%=0.2地价＋3850000 （8）立方程

地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

=36258750－19250000－0.1236地价－1155000－0.2地价－3850000 解方程，地价=9069016元。

2、简答题

【108451】 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？

答案： 土地的收益可以分为实际收益和客观收益，实际收益是指在现状下实际获得的收益，答实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大，若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果，客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到了一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

3、判断题

【108438】 在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。

正确

案

错误

答案： 错误 答案

4、单项选择题

【108392】 用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。

A． 整个开发期 B． 整个销售期

C． 整个开发期和销售期 D． 整个开发期和销售期的一半

答案： C

5、简答题

【108450】 简述房地产评估的主要原则。

答案

答案： 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下： （1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。

（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。

（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。

（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。

6、判断题

【108440】 运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑

承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。

正确

答案

错误