2008年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》
一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.三级资质物业服务企业注册资本应为人民币（）万元以上。 A.100 B. 200 C. 300 D.50
2.新设立物业服务企业，其资质按最低等级核定并设（）月的暂定期。 A.1 B.3 C.6D.12
222
3.某物业服务企业管理多层住宅210万M ,高层住宅60万M，独立式住宅（别墅）20万M，
2
办公楼、工业厂房及其他物业55万M，单纯从管理类型和面积上看，该物业企业符合申报（ ）资质条件。
A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定 4.在前期物业管理招标投标过程中，招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。 Ａ．10 Ｂ．15 Ｃ．20 Ｄ．30
5.在前期物业管理招标投标过程中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过（ ）名有排序的合格的中标候选人。 A.2 B. 3 C. 4 D.5
6.物业管理招标的程序包括：1）编制招标文件2）成立招标领导小组3）发放招标文件4）公布招标公告或发出投标邀请书5）接受投标文件6）成立评标委员会7）投标申请人的资格预审8）开标、评标和中标
Ａ．1）-2）-4）-3）-6）-5）-7）-8） Ｂ．2）-1）-4）-3）-7）-5）-6) -8) Ｃ．1）-2）-3）-4）-5）-6）-7）-8） Ｄ．2）-1）-4）-3）-6）-5）-7）-8）
7.前期物业服务合同，由（ ）选聘物业服务企业并签订合同。
Ａ．业主 Ｂ．业主大会Ｃ．业主大会授权业主委员会Ｄ．物业建设单位 8.管理规约由（ ）制订。
Ａ．物业建设单位 Ｂ．物业服务企业Ｃ．业主大会 Ｄ．业主委员会 9.物业管理早期介入服务对象是（ ）。
Ａ．业主 Ｂ．物业建设单位 Ｃ．房地产行政主管部门Ｄ．业主大会 10.前期物业管理包含物业入住阶段和（ ）。
Ａ．销售阶段 Ｂ．竣工验收阶段Ｃ．建设阶段Ｄ．物业承接查验阶段
11.前期物业管理阶段，物业管理机构更迭时管理工作的移交，原有物业管理机构向（ ）移交。
Ａ．业主委员会Ｂ．业主大会Ｃ．物业建设单位Ｄ．新物业服务企业
12.在装饰装修活动中，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由（）按法律法规的规定处罚。
Ａ．房地产行政主管部门Ｂ．建设行政主管部门Ｃ．城市规划行政主管部门 Ｄ．物业服务企业
13.业主因故未能按时办理入住手续的，可按照（）中规定的办法另行办理。 Ａ．临时管理规约Ｂ．业主手册Ｃ．入住通知书Ｄ．商品房买卖合同
14.《物业装饰装修管理协议》中物业服务企业约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和（ ）。
Ａ．审批费 Ｂ．装饰装修保证金Ｃ．垃圾清运费Ｄ．施工现场管理费 15.房屋种类按房屋承重受力方式划分，不包括（ ）。
Ａ．墙承重结构 Ｂ．混合结构Ｃ．构架式承重结构 Ｄ．筒体结构 16.（）预防维修，主要适用于重点设施设备。 Ａ．计划性Ｂ．改善性 Ｃ．定期Ｄ．状态监测 17.物业消防设备设施技术档案不包括（）。
Ａ．消防设施设备分布 Ｂ．日常运行Ｃ．维修和改造 Ｄ．业主投诉 18下列四种方法中不属于防治苍蝇的方法是()。 Ａ．环境治理法 Ｂ．诱杀法 Ｃ．挖巢法Ｄ．药杀法
19.下列四项工作中，属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是（）。 Ａ．绿化翻新改造 Ｂ．花木种植Ｃ．浇水 Ｄ．节日花木装饰 20.物业公共安全防范管理服务内容不包括（）。
Ａ．出入管理 Ｂ．施工现场管理Ｃ．安防系统的使用、维护和管理Ｄ．协助抓捕罪犯，对犯罪嫌疑人进行留置询问。
21.下列关于消防安全检查的说法中错误的是（）。
Ａ．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改。 Ｂ．深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时做系统调试和试验。 Ｃ．业主在单元门前及通道停放的单车和摩托车可以不必理会。 Ｄ．疏散楼梯间应急指示灯不亮，立即安排维修。
22. 发生燃气泄漏紧急情况，物业服务人员抵达现场后，不正确的做法是（）。 Ａ．立即打电话告知燃气公司。
Ｂ．不使用任何电器（包括门铃等）。 Ｃ．立即打开所有门窗，关闭燃气阀门。 Ｄ．情况严重时，及时疏散人员。
23.盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是（）。 Ａ．酬金制 Ｂ．包干制 Ｃ．盈亏制Ｄ．计提制 24.在酬金制下，物业管理项目是（）会计主体。
Ａ．独立的Ｂ．企业统一管理的Ｃ．可以独立的也可以受到企业统一管理的Ｄ．受控制的 25.业主大会成立后，在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金帐目经（）审核无误后，应当办理账户转移手续。
Ａ．业主委员会 Ｂ．业主大会Ｃ．房地产行政主管部门Ｄ．新物业服务企业 26.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业（）。 Ａ．自行决定 Ｂ．与部分业主商议决定
Ｃ．提出计划，经房地产行政主管部门审核后划拨 Ｄ．提出计划，经业主大会审核后实施。
27.物业管理主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和（）。 Ａ．商业用房经营收入 Ｂ．废品回收收入 Ｃ．经营共用设施收入 Ｄ．物业大修收入 28.物业管理档案内容不包括（）。
Ａ．物业权属资料Ｂ．物业运行记录资料Ｃ．物业服务企业行政管理资料 Ｄ．辖区社区居委会资料
29.物业服务企业人力资源定性考核法不包括采用（）方式进行。 Ａ．设计考核指标 Ｂ．个人述职Ｃ．群众考评 Ｄ．组织谈话
30.当物业服务企业为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用（）文书。
Ａ．规约 Ｂ．制度 Ｃ．办法Ｄ．守则
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 31.三级物业服务企业的资质证书由（）颁发和管理。
A.国务院住房和城乡建设行政主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门 C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门 E.设区的市人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业服务企业，持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、（）等资料向房地产行政主管部门申报资质。 A.企业章程B.企业法人身份证明C.企业总经理身份证明 D.验资证明E.员工花名册
33.物业管理投标的主体包括（）。
A.物业服务企业B.管理咨询公司C.电梯公司D.楼宇设备公司E.保洁公司 34.物业服务合同可因以下原因终止：（）
A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同。 B.物业服务企业或业主大会自行解除合同。 C.因不可抗力致使合同无法履行。 D.物业服务企业宣告破产。
E.业主委员会认为物业服务企业服务不到位，业主大会宣布解除合同。 35.下列关于临时管理规约说法正确的是（）。 A.临时管理规约由物业建设单位
B.临时管理规约对全体业主具有约束力 C.临时管理规约对物业服务企业具有约束力 D.临时管理规约经业主大会通过后生效 E.临时管理规约仅有道义上的约束力
36.某物业竣工交付6个月时，消防控制室下雨渗漏水，致使消防设备损毁。下列说法中正确的有（）。
A.立即通知维保公司前来维修
B.维保公司应履行保修责任，并承担维修费用 C.物业建设单位应承担此次事故的费用
D.因管理不到位，物业服务企业应承担渗漏消防控制室的维修责任及费用 E.消防控制室属于物业共用部位，维修费用应在专项资金中列支
37.物业管理招标，根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求可以分为（）。 A.整体物业管理项目的招标B.单项服务项目的招标C.顾问项目招标 D.分阶段项目的招标E.全权管理项目招标
38.物业服务企业在进行车辆出入管理时，对外来车辆采用发临时卡方式进行管理，一般临时卡上面记录的项目有（）。
A.进入时间B.车牌号C.值班人员D.道口E.车辆价格 39.物业服务企业其他业务收入包括（）。
A.经营共用设施收入B.商业用房经营收入C.无形资产转入收入 D.材料物资销售收入E.房屋中介代销手续费收入
40.物业服务企业主营业务利润是指主营收入分别减去（）后的净额。 A.营业税金及附加B.营业成本C.管理费用D.政策性亏损补贴E.财务费用 41.物业服务支出的构成包括（）。
A.物业服务人员的工资、社保和福利B.物业服务企业财产保险
C.物业管理区域秩序维护费用D.项目管理处用房装饰装修费用 E.物业共用部位、共用设施设备保险费用 42.物业服务企业间接费用包括（）。
A.直接消耗材料费用B.直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利 C.固定资产折旧及修理费用D.财产保险费E.低值易耗品摊销
43.专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。 A.大修B.小修C.更新D.改造E.中修
44.下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是（）。 A.物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数 B.物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动 C.由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用
D.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算
E.物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况 45.客户满意度调查的基本原则（）。
A.目标明确 B.持续改进 C.员工重视 D.单枪匹马 E.基于事实
三、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答） 案例分析题（一）
某天红太阳写字楼物业服务处经理李天翔刚一上班，物业服务处各部门主管纷纷提交近期收到的业主（用户）投诉及建议，经李天翔整理后，具体意见如下表。 红太阳写字楼业户投诉及建议表 编号 投诉及建议 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 部分楼梯踏脚铜线损坏，要求维修 物业服务专业管理人员更换频繁 写字楼车辆管理混乱，建议加强管理 806业主单车丢失，要求物业赔偿 推销人员经常出入写字楼，打扰业户正常办公 有好几个收废品人员经常在写字楼周围出没 有几个房间发现白蚁 电梯年检已到期限 有人在消防通道堆放杂物 广告公司准备利用公共部位设置广告位 有业主想在公共部位做广告 编号 投诉及建议 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 收不到邮件 上网速度太慢 希望提供订餐服务 电压不稳 中央空调收费太高 二次供水水有异味 提议召开业主大会 秩序维护员不讲礼貌 大堂没有果皮箱 物业人员与业户争电梯 717发现传销人员
请您结合工作实践帮助李天翔解决以下问题
问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、招聘、培训及电话费等管理成本的增加）？（5分） 问题2：上述不属于物业服务企业管理服务职责范围的项目有哪些？对此物业服务企业如何处理？（4分）
问题3：分析发生第7项情况后，采取怎样的措施？（2分）
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要沟通的是哪些项目？为什么？（3分）
问题5：针对上述问题，除已做回答的问题2外，请您对余下项目逐一提出解决办法，以提高物业管理服务水平？（6分）
案例分析题（二）
某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下，诉诸法院。 试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？（18分）
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