营改增后房地产企业所受影响及应对措施

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营改增后房地产企业所受影响及应对措施

作者：常煜晴

来源：《财经界·学术版》2016年第21期

2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。至此，房地产业正式全面推进“营改增”这项重大税制改革措施。虽然此次税制改革有利于改善房地产行业的税负现状，改善房地产行业的运营状况，但企业若操作不当，“营改增”可能会导致税负加重，使企业面临生死挑战。

本文以“营改增”为着眼点，讨论此次税制改革对房地产企业产生的影响，并提出在改革全面推动的关键时刻，房地产企业应如何应对才能最大程度的保护自身利益，求得稳健、可持续发展。

一、房地产企业的运营特点 （一）开发周期长

房地产项目的开发一般要经过可行性研究、项目决策、建设前期准备、建设、销售和交付使用等多个阶段，环节多、耗时长。且考虑到企业研究进度、决策流程的不同以及其他因素的影响，开发时长也存在差异。 （二）产业链条长

房地产企业开发项目离不开与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场营销和物业管理等多种类型企业的交流与联系。产业链条长，涉及面广，导致房地产企业的税务情况很大程度上受到上下游企业的影响和牵制。 （三）资金投入大

房地产前期开发环节需要投入大量的资金，包括土地使用权出让金、土地征迁安置费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费以及项目开发过程中产生的管理费用、销售费用、财务费用等一系列费用。其中土地费用和建筑费用约占总成本的80%，在资金投入中占比最大。 （四）融资成本高

房地产项目的开发周期长、资金投入大，资金的占用时间长，导致项目开发前期对现金流的要求高，这也要求企业有强有力的融资手段能够支撑项目的前期开发。因此在项目开发前期，房地产企业多会通过信托融资、债券融资等多种融资渠道来满足自己的资金需求，导致房地产企业的融资成本增加。