机电评估实例

四、林木评估技术说明

(一)评估范围

本次评估范围为位于辽宁省兴城市兴海路四段1005号，铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的林木资产。共有2大类，种类分别为：景观松树320棵、灌木矮树墙800米。

(二)资产概况和特点 1. 资产概况

林木资产均生长在铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的空地。 2. 资产特点

320棵景观松树，树龄在50年左右，树径均在20cm以上，为兴城市市级保护古树木。

800米矮树墙为灌木树种，树龄50年左右，高度1.0米，生长在铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的道路两旁，构成景观树墙。

(三)评估过程 第一阶段：准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的林木资产技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。

第二阶段：现场勘察阶段

对被评估林木资产逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各林木资产的名称、实际数量、生长地点等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。并进行详细的勘察记录。

第三阶段：评估测算阶段

查阅了林木资产的有关树种和质量资料，并根据评估基准日当地的市场价格，按现行资料和行业标准进行评估值计算。

第四阶段：报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。 (四)评估依据

1.兴城市园林市场价格查询； 2.阜新市园林市场价格查询； 3.互联网林木价格查询； (五)评估方法

经评估人员收集林木资产报价资料，可有320棵景观松树评估单价为 3,000元/棵，800米灌木矮树墙评估单价为120元/米。

(六)评估结果

铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产位于其院内的全部林木资产（320棵景观松树和800米灌木矮树墙）在评估基准日2010年7月31日的评估值为105.60万元，大写人民币壹佰零伍万陆仟元整。

五、土地使用权评估技术说明

(一)评估范围

评估范围为铁法煤业集团兴城工人疗养院评估申报的土地使用权，共计包括1块宗地。土地面积为87,130平方米。土地使用证编号为：兴国用（94）字第第14481034号宗地；地籍图号为：224，225，248，249；地籍地号：440334。

(二)评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的土地使用权的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写土地使用权清查评估明细表；

第二阶段：现场调查阶段

根据企业提供的土地使用权评估申报资料，首先对评估明细表进行核对使之与实地测量结果相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账物相符；

第三阶段：评定估算阶段

1.将核实调整后的土地使用权评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2.对各地块的实际情况进行统计、归纳和汇总，编制评估汇总表； 3.提交土地使用权的评估技术说明。 (三)评估方法

根据铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的土地使用权，按照《土地评估估价规程》的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作，采用基准地价修正系数法进行土地使用权的评估工作。

基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

应用基准地价修正法的主要步骤是：

1.搜集有关基准地价的资料；土地定级估价成果资料：土地级别图、基准地价图、基准地价表、基准地价修正体系。

2.确定宗地所在土地级别、对应的基准地价和相应的修正系数表； 3.调查宗地地价影响因素的指标体系：按照表中因素调查； 4.确定宗地评估的修正系数（土地状况修正系数）； 5.进行交易日期、使用年期、容积率修正； 6.求出估价对象宗地的价格。

基准地价修正法的计算公式为：

宗地地价=宗地所在级别基准地价×年期修正系数×交易日期修正系数×土地状况调整系数×容积率修正系数

1.年期修正调整, 是将估价对象宗地的许可使用年期与基准地价所规定的土地使用年期进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地许可使用年期状况下的价格。

2.进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为评估基准日时的值。

3.进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。

4.容积率修正是将基准地价所对应容积率下的价格修正为估价对象容积率下的价格。

(四)评估实例

本次评估的土地使用权共计包括1块宗地。土地面积为87,130平方米。土地使用证编号为：兴国用（94）字第第14481034号宗地；地籍图号为：224，225，248，249；地籍地号：440334。

委托评估对象位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号，铁法煤业集团兴城工人疗养院院内，为国有出让土地，土地用途为医疗、卫生用地，开发程度为六通一平。该土地为铁法煤业集团兴城工人疗养院于1994年6月29日以出让的方式获取。准用年限为40年，现已使用16年，尚可使用年限为24年。

经查阅，兴城市土地管理部分的规划图纸可知：本块宗地土地使用证载明的数量为105,040平方米，其中已有17,910平方米的土地被铁法煤业集团兴城工人疗养院用于修建了职工住宅。而且这部分职工住宅已经参与了住房改革，成为了职工的私有产权住宅。故该部分土地使用权不应再列入本次资产评估范围内。本次评估的土地使用权，参与本次经济行为（产权转让项目）的数量为87,130平方米。

基准地价修正法的计算公式为：

宗地单价=宗地所在级别基准地价×使用年期修正系数×交易日期修正系数×土地状况调整系数×容积率修正系数 现分别求算出基准地价和各种修正系数 1. 宗地所在级别基准地价

经过查阅兴城市城镇土地基准地块分类标准认定该块宗土地属于兴城市Ⅱ级住宅用地。对照2009年兴城市城镇土地基准地价价格标准，该宗土地的基准地