就业人员和引进技术人才大量涌入黄冈，形成了新的住房需求，加大了城市住房供给压力。
本项目的建设，基本满足了未来黄冈经济发展对住房保障提出的需求，为来黄冈发展的企业经营者和外来人员提供良好的居住条件。能够吸引企业家和人才来这里创业发展，对于促进产业结构调整，经济发展的方式转变提供了有力支撑。 2.3.3 项目建设是建立生态人居环境的需要
根据《黄冈市城市总体规划》（2005-2020 年），黄冈市通过实施“一区两带“战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。
本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，大大减少了棚户区、城中村和危旧房，能够提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩的做出贡献。靓丽的城市风貌和良好的安居保障，是黄冈市成为具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。本项目不仅有利于解决城乡中低收入家庭住房困难，而且有利于加快城镇化建设。
2.3.4 项目建设是切实解决棚户区、危旧房及住房困难居民居住条件的迫切要求
黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。呈现以下特点：一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏
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基本的基础设施，60%的棚户区没有排水设施，98%的棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭“生存难，就业难。近年来黄冈市经济快速发展，城镇居民住房购买力也相应收入涨幅，许多中低收入家庭居民靠自身能力解决住房问题，城市夹心层家庭、棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。同时旧城改造、城中村改造、危旧房改造的任务依然艰巨。
2.3.5 棚户区改造有利于建设和谐社会
住房问题事关群众切身利益，改造棚户区是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。本项目的建设能较好地解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性，促进社会和谐，增强社会凝聚力，有利于缩小城市不同群体、不同区域之间 的生活差距，促进了人与人和人与自然之间的和谐。
（1）棚户区改造可缩小住房差距。通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到 25 平方米，比全省平均水平32平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时也缩小了生活差距，棚户区居民从基础设施较差的棚户区，搬进了设施齐全的新区，缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。
（2）棚户区改造可缩小城市不同区域差距。破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌明显改观。结合棚户区改造，市委市政府还积极筹措资金用于城市基础设施和公
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共服务配套设施建设，新增了道路、供水管线、排水管线、燃气管线， 新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。
（3）棚户区改造可改善城市生态环境和居民的生活环境，促进人与自然的和谐。改造前，这些棚户区市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，将极大地改善城市生态环境和居民的生活环境。 伴随着城市经济、社会的发展，大量城市新增常住人口的 住房难 问题日益突出，住房问题已成为制约黄冈城市建设、经济发展和人民群众安居乐业的突出瓶颈，给住房保障带来巨大压力。建设新的保障性住房体系来解决居民的住房问题成为各方面的迫切要求。 综上所述，本项目建设是改善民生的需要，对于解决住房保障群体的住房需要，对于推动城市现代化进程，支持区域经济发展，构建和谐社会，是十分必要的。
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3 需求分析
3.1 需求分析
3.1.1 住房面积需求分析
国际经验表明，人均 GDP 跨过 800 美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提 高；在人均住房建筑面积达到35㎡、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房 需求高涨时期，住宅具有广阔的需求前景。住宅建设发展的长期性和可持续性，首先表现为城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平。按照 2020 年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32㎡ 估算，2003 年～2020 年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 140 亿㎡ 左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅 2.8 亿㎡ ；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅 2.6 亿㎡ ；现有 110多亿㎡ 旧住宅更新改造，按照 50 年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2 亿㎡ 。 3.1.2 住房品质需求分析
住宅是人类四大生活基本需求之一，也是社会经济运作的基础，住宅问题的解决与居住水准的提升，更是现代化国家不能忽视的重要问题。随着社会发展及人民生活水平的提高，房屋不再仅仅是一个简单的居住场所，而且还反映着居住者对生活品位更高层次的理解和追 求。
黄冈市棚户区建筑建筑物绝大多数始建于上世纪六七十年代，由于历史等多种原因，目前住宅区存在建设杂乱无序、房屋间距小密度大、居住环境较差、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、公
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