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房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35%
3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25%
5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 占地总面积 总建筑面积 居住面积 公建面积 绿化用地 居住户数 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 数量 121243 37899 5077 3060 306 项目 居住人数 单位 人 数量 1071 124 3.5 35.38 5233 7500 55338(地上) 平均每户建筑面积 平方米 平均每户居住人数 人 人均居住用地 道路面积 车库面积 平方米 平方米 平方米 表6-2 项目技术经济指标（二） 裙 楼 塔 楼 地上总建筑面积 地下室 2 停车库 设备面积 人防面积 7200 300 264 层 数 4 19（2个） 功 能 商铺 公建面积 住宅 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 11248 4280 1942（每层） 36898 52426 7764 15528 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
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2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款
包括两部分： ①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：12332万元。
表6-3 项目实施进度计划表 序项目名称 号 持进度安排(按双月计 续2011 2012 时间（月） 6 2013 2014 1 征地拆迁 2 前期工程 3 基础工程 4 主体结构工程 5 设备安装工程 6 室内外装修工程 7 红线内外工程 8 公建配套工程 9 竣工验收 1销售 0 4 6 8 112 4 6 8 112 4 6 8 112 4 0 2 0 2 0 2 6 7 6 7 3 3 2 27 （2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4 前期工程费估算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 项 目 规划设计费 可行性研究费 水文、地质、勘探费 通水、通电、通路费 场地平整费 总 计 计算依据 建安工程费×3% 建安工程费×1.5% 建安工程费×0.5% 建安工程费×2.5% 60元／平方米 金额 332.02 166.005 55.335 276.675 73.38 903.415 （3）建安工程费
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参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。
表6-5 建安工程费估算表 单位：万元 序号 项目 建筑面积 1 2 塔楼 41460平方米 土建 装饰 金额 870 629 设备 单价 单价 金额 单价 裙楼 18325平方米 1105 2025 475 其中商铺：13248平方米 1105 1464 475 合计 金额 金额 合计 3447 2499 11067 1105 4581 101.4 420 301.5 1250 5121 301.5 552 301.5 406 （4）基础设施费
其估算过程参见表6-6：
表6-6 基础设施费估算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 项 目 供电工程 供水工程 道路工程 绿化工程 其他工程 合计 单 价 65万元／公顷 15万元／公顷 42.13万元／公顷 5.4万元／公顷 占建安工程费的2% 计价数量 5.5338顷 5.5338公顷 0.5233公顷 0.306公顷 11067万元 合计 359.7 83 22.05 1.65 221.34 687.74 （5）开发期税费
其估算过程参见表6-7：
表6-7 开发期税费估算表 单位：万元 序号 项 目 1 2 3 4 5 固定资产投资方向调节税 分散建设市政公用设施建设费 建筑工程质量安全监督费 供水管网补偿费 供电用电负荷费 金 额 553.35 1328.04 44.26 估算说明(估算依据) 建安工程费×5% 建安工程费×12% 建安工程费×4‰ 住宅：19.28 住宅：0.3吨／人，600元／吨 商铺：67.49 商铺：0.1吨／人，600元／吨 住宅：58.75 住宅：4kVA／户，480元/kVA 商铺：商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA 105.984 221.34 2398.494 建安工程费的2% 6 其他 合 计 （6）不可预见费
取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为： （12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89 (万元)
开发成本小计：28110.384万元。 2、开发费用估算 （1）管理费用
取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为： （748.89(万元)
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（2）销售费用
销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。 （3）财务费用
指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（万元）
第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（万元）
第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（万元）
则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：4748.7353万元。
总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37) 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。
表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元 序号 1 项目 开发成本 金额 估算说明 28110.384 以下(1)～(6)项合计 12332 903.415 11067 2398.494 148.89 （1） 土地费用 （2） 前期工程费 （4） 建安工程费 （5） 开发期税费 （6） 不可预见费 2 开发费用 （3） 基础设施建设费 687.74 4748.7355 以下(1)～(3)项合计 748.89 2606.34 32859.1193 销售收入×5% （1） 管理费用 （2） 销售费用 （3） 财务费用 3 合计 1393.5053 4、项目销售收入估算 （1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 （2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9
表6-9 销售总收入预测表 单位：万元 用途 住宅 商铺 文案大全
可售数量 37899平方米 13248平方米 预计销售单价 6700元／平方米 17200元／平方米 销售收入 25392.33 22786.56 实用文档
车位 合计 188个 210000元 3948 52126.89 （3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：万元 销售计划 年份 第一年 第二年 销售比例 销售数量 各年度收款情况 第1年 第2年 16666.92 2368.8 第3年 12272.16 9114.624 1579.2 22965.984 31993.416 合计 住宅：60% 24876 商铺：60% 6748.8 车位：60% 112.8 12957.696 第三年 住宅：40% 16584 商铺：40% 5299.2 车位：40% 75 合 计 100% 100% 31993.416 22965.984 54959.114
5、税金估算
（1）销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11 销售税金及附加估算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 类别 营业税 城市维护建设税 教育费附加 教育专项基金 防洪工程维护费 印花税 交易管理费 合计 计算依据 销售收入×5% 营业税×7% 营业税× 3% 营业税×4% 销售收入×0.18% 销售收入×0.05% 销售收入×0.5% 销售收入×6.43% 计算期 1 2 1599.6708 111.97 47.99 63.98 57.58 15.99 159.97 2051.17 3 1148.2992 80.38 34.45 45.93 41.34 11.48 114.83 1476.71 （2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12 土地增值税估算表 单位：万元 序 号 1 2 项 目 销售收入 扣除项目金额 计算依据 以下4项之和 计算过程 54959.114 42015.0761 文案大全
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