资产评估概述

及其相关知识的专业人士或专家，以及由这些专业人士及专家组成的机构完成，资产评估结论应该是这些专家的专业判断和专家意见，具有令人信服的权威性。

第四节 资产评估的假设

前已述及，资产评估的特点之一是其市场性。资产评估是在资产交易发生之前通过模拟市场对准备交易的资产在某一时点的价格进行的估算。但事实上人们是无法完全把握市场机制的，评估人员模拟市场进行资产评估往往必须借助于若干种假设，以对资产的未来用途和经营环境作出合理的判断。因此，资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的确立也是建立在一系列假设的基础上的。在资产评估中有四个最基本的假设，即交易假设、继续使用假设、公开市场假设和清算（清偿）假设。

一、交易假设

交易假设（Transaction Hypothesis）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。由于资产评估是在资产实施交易前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴，因此，为了能够在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估十分必要。

交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另一方面，它明确限制了资产评估的外部环境，即资产被置于市场交易当中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

二、继续使用假设

继续使用假设（Continuous Use Hypothesis）是假定被评估资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。这一假设要求，一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。例如，一台机床用作制造产品时其估价可能是6万元，而将其拆成发动机、床身等零部件分别出售时，可能仅值3万元，同一资产按不同的假设用作不同目的，其价格是不一样的。再如，就一个企业而言，它是由众多的机器设备、流动资产、房屋及其建筑物和无形资产组成的整体，在继续经营条件下评估，其估价是1 000万元，但如果因破产而强制清算拍卖，其价值就会远远低于1 000万元。

继续使用的方式有：（1）在用续用，即处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，按照其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用，即被评

估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的用途，按照新的用途继续使用下去。（3）移地续用，即被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。

在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件。

（1）资产能以其提供的服务或用途满足资产持有人经营上期望的收益。

（2）资产尚有显著的剩余使用寿命。 （3）资产的所有权明确，并保持完好。 （4）资产从经济上、法律上允许转作他用。 （5）资产的使用功能完好或较为完好。

三、公开市场假设

公开市场假设（Open Market Hypothesis）是假定资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在。被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。当然，公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。当然，这种选择仅限于该项资产的可选择用途范围内。这种资产的最大最佳效用可以是现时的，也可以是潜在的，在评估资产时，按照公开市场假设处理或作适当的调整，才有可能使资产效用最大。

四、清算（清偿）假设

清算（清偿）假设（Liquidation Hypothesis）是指资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售。这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。

在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了四种假设。在不同的假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值；在清算（清偿）假设前提下，要求评估资产的

清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解、判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。