房产项目可行性报告

营市街房地产项目可行性报告

第一部分：项目概况

一、宗地位置 附图： 二、宗地现状

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、 地面现状，损失的实际用地面积；

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品

性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建

筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、 土地的完整，周边小区配套成熟。市政代征地、市政绿化带、市政道路、

等因素分割土地的可能性较小；

7、 地质情况良好，土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求均属正常范

围内。

附图：平面地形图，四至范围及相关数据；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、 交通状况

（1） 公交系统情况良好，属城市交通次级要道，周围均有主要干道 （2） 宗地出行主要依靠公交线路，需重新设计小区内通道及出入口。 （3） 现有交通捷运系统，若规划地铁、轻轨等对交通状况均对项目无重

大影响。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、 教育：中学 小学 3、 医院 属等级和医疗水平 4、 大型购物中心 主要商业 菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医

院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性

公建的面积

3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、土地价格 土地价格分类属

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称 有破产企业的特殊背景。有清算小组作为谈判主体及该单位为法人

2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 双方进行拿地程序的配合 4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、土地法律性质评估 （一）现状

1、土地所有权归属 土地为划拨用地 2、土地使用权归属 现土地使用权为发改委所有 3、土地的用途

现规划为绿地，实则为其他项目占用 （二）规划

规划需要该单位配合我方进行更改

1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的具有相当风险。由双方共同配合。（取得土地使用权存在的不确定因素为规划的更改及容积率的确定）

四、土地性质变更的评估

1、土地性质变更 程序理由均以双方合作为基础和保证

2、土地性质变更的政策支持或障碍 ：由单位与我方配合，按照相应的（破产法）及（国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定） 3、土地性质变更需要相当时间 五、政策性风险评估

依赖政策性的连贯性和地方性政策较大，但基于解决破产企业职工安置的大前提下 在政策上有着相应保证。 六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性较差，风险的可控性较小。签约合同中不利、不确定条款有着可能使公司遭受损失和对开发进度不可预估的影响。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述 ? 周边社区成熟

? 住宅档次均为中低档 区域内中高档次均有分布 ? 购买人群基本不会出现大的变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比

? 平均售价5500-6000

3、区域市场在市内发展趋势势头良好，但基于周边小区较为成熟，改变周遭环境可能性不大 二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况 2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式