项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式：
(1)通过项目公司安排融资
由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，
建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
(2)通过项目子公司安排融资 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。
(3)通过合伙制项目安排融资
通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资， 可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件，项目资产的所有权集中在项目公司，便于管理，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。
12、大发展商的融资过程
资产规模小的开发商一般都是直接从银行贷款，但规模稍大的地产开发商除了直接从银行贷款之外，一般都会先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。 第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损
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的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。
项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。
接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
按照2003年央行出台的;121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30％，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10％－30％。
在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50％。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。
第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2／3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块)。
在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。
第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30％的投入，获得总销售额30％的毛利或者18％的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险(实际上这部分风险主要由银行来承担)，最终却获得了小部分利润。
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13、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。
但“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 为开放商初次投入的委托贷款预定金额，Ｅ 为 获得回收总房款资金数量，ｎ为委托贷款 的周转次数。由于开发商委托贷款提供房款８０％的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人２０％的首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直 接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商３０％自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链更加的宽余起来。第二，实现提前销售。按照央行１２１号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均１年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中８０％以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决达一问题。第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市 市场营销更容易被购房者接纳。
14、住房“假按揭”融资
通常认为，住房“价按揭”是在真实的材料和主体名义下构建起来的，房地产开发人以本单位职工或其他关系人作为名义购房人，假借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行资本的行为。 “价按揭”主要有以下表现行为：
A、 无购房事实之按揭。即开发人通过内部员工、关联企业
员工，采取伪造假身份证等方式，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款归还开发商的其他债务或挪作其他用途。
B、 返租按揭。即开发人与购房者相互串通，以高出同地段
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房产价格成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发人分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。
C、 虚构购房按揭。在公安机关确定楼盘名称和门牌号码之
前，房地产开发商通过不断变动临时门牌号码，虚构房产，对同一套房产重复按揭。
D、 虚增面积按揭。房地产开发人利用实际购建的房屋与图
纸的偏差，通过承诺减少支付首期付款或降低实际房价和返租等方式，虚增面积进行按揭。
15、证券市场融资
我国房地产企业证券市场融资少，有其历史原因，主要是因为1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。具体来说，证监会就在96、97年连续出台文件，明令禁止房地产企业上市。如1996年12月26日，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。”1997年9月10日，中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。 直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。2000年4月30日，证监会确定北京的天鸿宝业、深圳的金地集团、天津综合开发公司为解禁后首批在证券市场发行股票的房地产企业，这三家企业随后分别在2001年3月、4月和9月发行上市。2001年至2004年上半年，房地产公司共在证券市场融资99.7亿元。
2004年房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。在这个证券市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，证券市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。据联合证券统计，2004年，目前已经经过证监会批准的房地产公司总融资规模已近70亿元，加上年初两家房地产公司上市，2004年房地产公司在证券市场的融资规模已相当于过去3年总融资规模的四分之三，房地产公司在证券市场融资规模将创下历史新高。
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