怎样更好地看懂房地产企业的财务报表

怎样更好地看懂房地产企业的财务报表

蔡鑫

随着我国城市化进程的加快，房地产行业在过去20年获得了高速的成长，目前在沪深两市共有100多家上市公司主要从事房地产开发业务，已经成为资本市场重要的组成部分。在当前房地产行业正面临前所未有的严厉调控，一些房地产企业面临资金链断裂的坏消息不断传来，导致行业整体股价出现持续下跌。作为投资者如何通过房地产公司的财务报表了解公司的真实的财务状况，发现潜在的投资风险和投资价值就变得十分重要。

由于房地产开发业务的特殊性，在一些具体业务的会计核算上有别于其他行业，因此投资人不能以通用的财务标准去判断房地产企业财务状况的好坏。要看懂房地产企业的报表就必须先充分了解房地产企业财务报表的一些特点。

一、 资产负债表

房地产企业的资产负债表有以下几个特点： 1、总资产规模大

房地产行业属于典型的资本密集型行业，所以房地产企业的总资产规模普遍会比同等

销售规模的其他工业企业大许多。处于快速增长的企业，总资产的增长率也会很快，连续每年可以达到30%以上的增长，这在一般工业企业是不可想象的。我们评价房地产企业的规模，总资产规模是一个非

常重要的指标，一般来说总资产不及100亿的只能算小型企业，100-300亿的为中型企业，300亿以上的为大型企业。

2、流动资产占总资产的比例高

房地产企业不需要厂房和机器设备，最重要的生产资料是土地， 土地使用权在一般企业是作为无形资产记账的，而房地产企业是作为存货记账的；建设中的开发项目一般企业是作为再建工程记账，而房地产企业是作为存货中的开发成本记账的；建造完成的房屋房地产企业同样作为存货的开发产品记账。所以房地产企业流动资产常常可以占到总资产的80%以上，甚至更高，这并不代表房地产企业的资产流动性好，相反我们必须要注意，作为存货的土地使用权和再建工程的实际流动性是很差的，很难在短期内变现。我们用通常的流动比率和速动比率去判断房地产企业的偿债能力是没有意义的，必须逐项去分析房地产企业的流动资产和负债的构成，引入净负债率等指标加以综合判断。

3、资产负债率高

房地产企业之所以有那么高的收益，一方面来源于房价的持续上 涨，还有一方面是源于充分利用了各种财务杠杆。所以房产企业的资产负债率普遍较高，以2011年中报为例，上市的房地产企业中有接近一半企业资产负债率超过70%。而且那些销售增长速度越快的企业资产负债率反而越高，甚至可以高达90%以上。造成这一现象的原因，一方面是房地产企业利用了大量银行贷款，还有一个原因是房地产的预售制度造成的，房地产企业预售商品房收到的销售收入并不计入当

期营业收入，而是作为预收账款记账的，等到房子建成交付后才结转为营业收入。这就会出现预售收入越多，负债率越高的奇怪现象。所以我们在分析一家企业的负债情况时一定要逐项分析负债的构成，而不能采用资产负债率这样笼统的指标。因为预售而形成的大量预收账款实际上并不需要企业以现金进行到期偿还，同时也不产生财务费用。相反，预收账款越多代表着企业未来可结转的营业收入越多，未来会计期的利润越高。相反那些因为没有预收账款，所以资产负债率较低的企业反而没有投资价值。上市公司有时候会披露一个“扣除预收账款后的资产负债率”，这更能反映房地产企业的实际资产负债情况。

4、资产周转率低

由于房地产企业从事的开发业务本身周期较长，多数资产周转率 指标都要低于其他行业。从2011年中报数据统计来看，房地产上市公司的平均存货周转率为0.15、流动资产周转率为0.14、总资产周转率仅为0.11，而且越是处于项目扩张期的企业指标值越低，比如万科，上述三项指标均不到0.1。所以简单用资产周转率指标去衡量房地产企业的运营能力也会导致错误的判断，我们需要具体从企业预收收入的增长速度、项目开发的平均周期、新增土地的规模、盈利的增长等综合指标去进行分析。

5、应交税金常常出现负数

应交税金常常出现负数可能是房地产行业特有的现象，因为商品房的预售收入是作为负债计入预收账款的，因次伴随预售收入产生的

营业税、预交所得税、土地增值税等税金在实际缴纳时并不计入利润表“营业税金及附加”和“所得税”等当期损益科目，而是作为“应交税金”的借方记账的，直到商品房交付时才随着预收账款结转为营业收入而计入上述损益类科目。这一点我们在分析资产负债时必须要搞清楚，一般来说，预收账款科目金额越大，应交税金科目的红字金额也越大。

二、 利润表

房地产企业的利润表有如下特点： 1、营业收入不能反映当期销售情况

前面我们提到过房地产行业特殊的预售制度，所以我们必须清楚，房地产企业利润表所反映的营业收入多数并不是该企业当年实现的全部销售收入，而是代表该企业过去已经完成预售，本年建成交付的商品房确认的销售收入，它反映的是1年甚至2年前的销售情况。所以房地产企业同期利润表反映的营业收入和现金流量表的“销售商品、提供劳务所收到的现金”项目没有任何对应关系，两者实际反映的是不同会计期的销售情况。我们可以通过比对连续几年的上述两个数据来预测营业收入的增长趋势，如果“销售商品、提供劳务所收到的现金”连续几年都大于营业收入，这表示该企业未来的营业收入将持续增长，反之则代表下降。差异的金额越大，代表未来营业收入增长或下降的幅度越大。

2、财务费用不能反映真实财务成本

虽然房地产企业的发展离不开大量的银行贷款，但反映在利润表