民法：论不动产善意取得制度中的“善意” - 芦芳

学号：165102031 上海政法学院期末论文

论不动产善意取得制度中的“善意”

芦 芳

摘要：自《物权法》颁布实施以来，其确立的善意取得制度在确认物权的归属、变动以及保障一系列交易活动的安全性方面发挥了极为重要的作用。由于《物权法》颁布实施前，学界就不动产是否适用善意取得有过激烈争论，故而对善意取得制度的研究重心主要放在动产的善意取得适用方面，对不动产适用善意取得制度的问题关注不多，相关的研究也比较少。从有利法律适用及有效区分不动产善意取得之善意的角度考虑，不动产善意取得之善意的认定标准应体现客观性、推定性和单一性; 为实现法律适用的统一性，善意的排除情形及其证明标准应进一步予以明晰; 基于法理公平考量和经济成本分析，善意的排除情形中应纳入“因重大过失而不知转让人无让与之处分权”; 借助解释方法论，善意的认定时点确定为登记完毕时较为合理。

关键词：不动产；善意取得制度；善意；判断标准

善意取得是一项重要的物权变动规则，对于确认产权归属、规范物权变动、保护交易安全发挥了重要作用。其中，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异。但是，《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》) 却将动产与不动产善意取得合并规定在第 106 条中，并不加有效区分地对二者的构成要件进行笼统规定，由此产生法律适用的难点和分歧点。然而，既有研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。[1]善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖，“交易安全是法律对物权变动全过程实施控制的指导性原理”。[2]可见，善意取得的核心要件是受让人受让时的善意，而《物权法》却亦未对其做出任何解释性规定; 并且，善意的认定正是司法实践中的难点。有鉴于此，笔者特撰此文，以法律适用为研究视角，对不动产善意取得之善意要件的认定进行深入探讨，以期对相关司法解释的制定和司法实践中该类案件的统一处理能有所裨益。

一、不动产善意取得中“善意”认定标准及特性

“善意”是指受让人对真实的物权状况不知悉而受让该项物权。受让人的善意心态往往很难为外人所知晓和为相关证据所证明。但既然将其作为法律名词，必须具有可度量性和可操作性，应当为其界定具体可行的认定标准。笔者以为，从有利法律适用及有效区分动产善意取得之善意这两个着眼点考虑，不动产善意取得之善意认定标准在界定时应体现客观性、推定性和单一性。

(一) 客观性

[1]

王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律.2008(10).1-10. [2]

铃木禄弥.物权的变动与对抗[M].渠涛译.社会科学文献出版社.1999.176．

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客观性，意即认定不动产善意取得之善意时借助物权公示原则。善意为主观要件，只有界定一个相对客观性的认定标准才有利于司法实践的操作，且司法机关自由裁量权不至过大，同时又能实现类似案件有相对一致的裁判结果。要实现认定标准的客观性，有必要借助《物权法》的基本原则之一，即物权公示原则。《物权法》第 6 条规定: 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《物权法》第 10 条、第 14 条及第 16 条规定: 国家对不动产实行统一登记制度; 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力; 不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。《物权法》第18条还规定: 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记簿制度为不动产的权利状态提供了经过严格程序得出的、统一的、客观记录在册的外部表现形式。而法律之所以规定公示制度，其本意在于赋予公示以公信力，即推定不动产物权变动的公示状况与客观实际相符，从而给市场交易中的第三人提供信赖利益的保护; 此外，公示制度亦给予了受让人获知物权状况的权利。善意取得制度创立的宗旨在于鼓励交易，保护交易安全。从两者的共同价值取向上可见，善意取得制度是运用物权公示原则保护信赖利益的具体法律形式。并且，不动产登记有国家信誉支持，公信力相当高，这亦为实现不动产善意取得中善意认定标准的客观性提供了可能。而动产善意取得中善意的认定要采客观性则欠缺可能，因为动产的受让是指动产占有的移转，而占有具有的公信力较低，并且，在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节的现象，占有的公信力更低。因此，不能仅凭对动产的占有就能够满足信赖转让人享有处分权的权利外观要求。［1］

（二）推定性

推定性，意即认定不动产善意取得之善意时适用权利推定规则。由于受让人不知真实的物权状况为一消极事实，要求受让人证明其不知，在逻辑上难于成立。［3］82并且，《物权法》第 16 条对登记的效力明确做出规定: 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，受让人完全有理由相信不动产登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态，受让人信赖不动产登记就可以构成关于不动产权属状的“善意”。［4］124按照登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实权利人。在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有理由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。《德国民法典第 891 条就明确规定: “在土地登记簿中，某项权利为某人而被登记的，即推定此人享有该项权利。在土地登记簿中，某项已登记的权利被涂销的，即推定该项权利不存在。”［5］284法国物权法及日本物权法亦有此类似规定。而动产善意取

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得中善意的认定则无法适用权利推定规则，因为《物权法》并没有像《法国民法典》第 2279条那样对动产占有产生的权利推定效力做出直接规定: 即“对于动产，占有相对于所有权的证书。”由此，笔者提出如下推定不动产善意取得之善意的公式: 不动产登记簿→不动产物权登记→不动产物权权利推定→受让人信赖该权利状况而受让该不动产→不动产善意取得受让人善意推定。

( 三) 单一性

单一性，意即认定不动产善意取得之善意时仅需考虑“登记”要素。上述权利推定规则为善意认定标准的单一性提供了可能。受让人仅需举证证明其在交易之时和之前实施了查阅不动产登记簿的积极行为，了解了登记簿上所记载的权利状况，此权利状况显示转让人是真正权利人。认定标准具有单一性，一方面有利于司法实践操作，另一方面亦可在举证责任分配上实现公平。这是因为，若要求受让人在每一交易过程中除了要查阅不动产登记簿之外，还要力尽各种其他方法去调查转让人是否为真正权利人，并提供相关证据证明其调查过程及结果，这在操作上将会给受让人施加过重的负担，易导致受让人交易成本过高以及举证不能而败诉，从而有违不动产善意取得制度设立的宗旨。当然，单一性也并不会导致对受让人的偏袒，而使真正权利人处于不公平的举证地位，因为基于不动产善意取得之善意认定标准的推定性，此时认定的善意仅是推定的善意，存在为真正权利人举反证推翻的可能。而基于客观性与推定性的或缺，动产善意取得之善意认定却不能仅考虑某一单一要素，除了要考虑“占有”要素外，还必须考察其他一系列要素，如转让人的身份、当事人之间的关系、交易的具体情景以及交易的场所等等。由此可见，客观性、推定性与单一性在认定不动产善意取得之善意时是环环相扣、缺一不可的。在秉承三性的基础上，笔者提出，不动产善意取得之善意认定标准应界定为: 受让人基于对不动产登记簿上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。

一、不动产善意取得的“善意”排除情形及其证明标准 二、不动产善意取得的“善意”的认定时点

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参考文献：

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