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（1）国家土地使用权出让（土地交易一级市场）包括：招标、拍卖、挂牌；（2）在二级市场取得土地使用权，包括：购买、抵债、接受投资等方式取得。
2.取得土地使用权后的会计处理 （1）用于土地开发的土地使用权
根据企业会计准则，房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本—土地开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。 借：开发成本-土地开发 贷：银行存款、应收账款等 （2）用于商品房开发的土地使用权
根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本—房屋开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。
（3）自建用房的土地使用权
房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账
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户。如果取得的土地暂时没有确定使用用途，计入“无形资产—土地使用权”账户。
借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款、应收账款等 （4）用于赚取租金的土地使用权
企业改变土地使用权的用途，将其作为用于对外出租时，应将其转为“投资性房地产”。
（5）取得土地使用权后需缴纳各种税费
其中：契税、耕地占用税记入土地取得成本，印花税和城镇土地使用税记入“管理费用”
3.“营改增”后取得土地使用权的增值税处理 （1）相关规定
财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条：
进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或
者不动产，支付或者负担的增值税额。
注意：购入、债务重组、接受投资取得的土地使用权在取得合法有效的抵扣凭证，可以抵扣进项税。在一级市场招拍挂取得的土地使用权给支付给政府部门的土地出让金可以在销售额扣除。
财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第10项规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
有关有效扣除凭证的规定：
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财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第11项中规定：
试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价
款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 （5）国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
具体的扣除办法参见《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。
我们在有关销售额的部分具体讲述取得土地价款在销售额中扣除的具体操作和相关计算方法。
通过接受投资取得土地使用权。
例1：2016年7月1日，甲企业（一般纳税人）、乙企业、丙企业共同投资成立戊公司（房地产企业）。甲企业用非货币资产投资。投资资产情况如下：1. 2010年6月份购买的写字楼,购买后一直用于办公。投资时的不含税公允价值为3500万元，原值为1500万元万元，购买后预计使用年限为30年，无残值，按直线法计提折旧；2.2011年1月年从政府招拍挂获取的商业用地使用权（S地块），使用年限50年。经整理开发与2011年7月出租给了A公司，甲公司将该地块确认为投资性房地产，按照成本模式进行会计核算，直线法摊销，无
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残值。当时给政府土地主管部门缴纳土地出让金及税费共计3000万元，为整理土地支出1000万元。投资时的不含税公允价值为6500万元；3.乙公司、丙公司分别用现金出资2000万元；4.甲公司对戊公司具有控制权；5.戊公司将写字楼作为办公楼自用，土地使用权用于开发商业地产并销售，于2016年7月1日办理了相关资产的产权转移手续。问题：1.请分析甲公司的财务和增值税的处理并写出会计分录；2.分析戊公司的财务增值税处理并写出会计分录。 解答：1.有关写字楼的财务税务分析。
财务处理：甲公司用固定资产，属于非日常活动，该投资行为属于资产处置行为，产生的利德和损失应计入损益（营业外收入或营业外支出）；处置投资性房地产属于日常经营行为，应计入其他业务收入，并结转其他业务成本，并核销相关资产。
税务处理：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在税法中没有投资性房地产的概念，土地使用权属于无形资产，根据本附件第十五条第二款的规定，按11%的税率征收增值税。 借：固定资产清理-写字楼 1200（1500-1500/30×6） 累计折旧 300
贷：固定资产-写字楼 1500
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