如下特色：（1）地形独特，山窝多。（2）瀑布众多，且具开发价值。（3）山峦起伏，山峰奇特。（4）溪流淙淙，清澈见底。（5）植被保护完好，观赏性木种类繁多。（6）野生动、植物种类多。（6）邻近景点生态资源丰富。（7）人文景观文化底蕴深厚。引入休闲、运动、酒店、旅游小城镇、农家旅馆、冷浴等概念，辅以常规项目，突出山水的文化价值，打造独特的森林旅游板块。具体开发项目为：石泉水浴，依托现有水源，在适当地段，以山涧冲刷光滑的石块为建筑材料，设计开发敞开式、半敞开式以及封闭式石室山泉沐浴项目；森林氧吧，主要借助森林公园的森利资源优势，开发森林氧吧休闲项目；山水吧度假中心，引入野奢酒店理念，修建水吧度假中心。中心为散落山谷间的生态别墅，借助山间冷泉水源和森林资源，开发冷泉浴、天体浴、森林浴等水吧洗浴项目，休闲度假中心开发特色住宿、绿色餐饮、酒吧、咖啡、SPA等相关服务场所；特色观光项目，依托蜿蜒地势，修建旅游小火车观光线路。
11、田下古城旅游商品街项目：面积500亩，田下古城街区（古建筑群）现拥有建筑面积21000平方米，其始建于清朝中期，距今200多年，历经200多年的风雨，虽显得苍老陈旧，但依然雄风不减，古韵犹存，建筑风格属徽派建筑，拥有12个宗祠建筑群，大小房屋（含店面）500余间，是研究清代商业、民居建筑艺术、文化风俗的“活标本”。2007年，北京电影制片厂在此拍摄电视连续剧《盼归来》，不少省内外专家学者多次前来观光、探究，对该古建筑群的科考价值给予了很高评价，极具旅游开发价值。把其打造成万载旅游商品及观光休闲一条街，（经常有旅游者参与的傩舞、得胜鼓、腰鼓、扇子舞、健身舞、太极拳、各国游戏等数百种各民族各国原生态表演，两侧为观看、观赏休闲走廊，内侧为各种商店，包括有机产品店，各国的民俗产品店，各种民间活动培训馆；二楼为悬空的有机食品小吃餐饮，有机茶楼，各国餐饮小吃、快餐、咖啡馆、酒吧，边吃边喝边欣赏各种表演，也可以设棋牌室、画院、诗社、聊天室、小型多功能影院等。）具体开发项目为：有机商品、土特产品、夏布制品、傩面具、傩服饰等非遗文化商品、糕点及非遗文化表演展示中心。
12、举办全球健身狂欢节，万载狂欢节可把傩舞、得胜鼓、街舞，各种健身舞融为一体，同时成立专门小组，研究各国狂欢形式，引进（借鉴）其内容和表演形式。
第四节 经营管理计划 一、经营管理设置构想
康乐养生之都的职能项目经营、公共工程的管理和维护由项目业主自主管理，自主经营。
二、经营管理模式 1、统一经营模式
由单一实体整体负责康乐养生园景区的经营，实行公司化管理，独立核算，所有项目由其统一安排，人员统一调度。这种方式有助于行业管理和服务规范。 2、分块经营模式
项目建成后，景区内的若干经营性项目可在一定的条件下承包或委托他人经营。这种方式相对来说比较灵活，见效较快。 第六章 环境影响评价与保护措施 第一节 旅游开发对环境的影响 一、正面影响
旅游开发中会促进资源和环境保护和合理利用。在原有基础上，对康乐养生园景
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区旅游环境的建设会促进生态环境的改善。旅游业收入也成为环境保护经费的重要来源，无疑会有力地促进环保工作。 二、负面影响 1、对大气的影响
旅游活动带来的污染物会增加空气中的细菌、灰尘、废气的含量。除因为人类活动增加对大气造成的污染外，景区中的酒店以及附近的汽车都会产生大气污染。 2、对土壤的影响
旅游活动会降低了土壤大孔隙的数量，从而减少了空气和水分到小孔隙的流动，间接影响到植物根系的生长。现游客扔掉的难分解有机质如塑料袋、易拉罐、塑料瓶等，易使土壤结构发生变化，从而使土壤微生物活动减少，而喝过的饮料汁液溅洒到土壤里，会使局部土壤酸碱度发生变化。 3、对水文资源的影响
划船、野泳等游憩活动，会对水体带来许多不利影响，如机动船的润滑油会给水体及生物造成危害，这在一定程度上改变了水体及水体生物成分。除上述污染外，这些未经处理的污水还经常把病原体带入河中。生活污水随意排放引起植被、树木枯死和濒危。
4、对生态系统组成的影响
指由于旅游地不可避免的向大气中排放的废气、废水和固体污染物超过了自然系统的自净能力，改变了植物的生境，从而导致植被衰亡。建筑施工、践踏和机械损伤等原因会造成的植被破坏。 第二节 环境保护措施 一、水体保护
严格控制生活污染物的排放，景区内所有可能产生污染物的设施都不能直接向景区内河流或地势低洼处排放，必须收集统一处理达标后才能排放。对游船配备游水分离器或者专用容器等防污设备，并持有船舶检验部门签发的合格证和水利行政主管部门规定的防污证书和文书，并按有关规定纪录。 二、大气保护
建议酒店以燃气、轻质油等清洁燃料取代污染重的燃料，禁止原煤直接燃烧，不使用以散煤作燃料的锅炉、灶具。控制机动车进入景区内温泉度假区的数量，景区内内运行的机动车、机动船排放的尾气应符合相关标准。 三、固体废弃物的处置
在旅游区内要设置一定数量的垃圾箱或垃圾回收点，以方便游客将垃圾及时丢弃。各种生活垃圾应采取焚烧、消毒灭菌后填埋等无害化处理方式进行处置。 四、整体环境视觉空间保护措施
整个项目所选用的植物品种，垃圾箱，环保厕所，广告灯箱均以不破坏环境视觉空间为原则。供电、通信工程的架空电力、电信线缆在走向及布局上，要综合考虑对环境整体视觉空间的影响，在技术可行的情况下，应优先采用埋地敷设的方式。
第三节 旅游安全保护
1、为防止游人游览时发生跌摔等伤害事故，在游览步道两侧设安全护栏；在游览步道险峻地段和一些眺望平台外沿，也拟加筑安全护栏。游步道砌筑时应注意防滑，在一些陡峭步道上，应加设缓冲平台，增设护栏等安全设施。在面积较小的眺望平台处和步道较窄的地段，按有关规定控制游人的数量，并设专人进行监控，以防因拥挤而将游客挤下山崖而造成死伤事故。
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2、对变压器及高、低压配电设备等电器设备，要采取较妥当的防雷措施，尤其是景区内变压器等设备，以免因雷击造成火灾及其他事故的发生。
3、景区设立医疗室，配备专门医护人员，以及时处理旅游过程中游客突发医疗事故。和医务部门结成战略合作伙伴关系，积极促成他们为景区开辟专门医疗应急绿色通道，健全景区医疗卫生保障体系，全力保证游客利益。 第七章 投资估算及项目融资方案 第一节 投资估算
按本项目的建设范围、内容及规划设计拟定的建设方案估算，该项目三期工程建设总投资为6亿元人民币。
第二节 项目资金来源与使用计划 一、项目建设资金来源 按投资估算结果，本项目在三期工程总的建设期内，其项目业主自行筹措的建设资金总额为6亿元。 二、项目资金使用计划
按该项目实施进度计划，本工程建设拟分为三期进行。时间为五年。 第一期，拟投入建设资金2.5亿元。 第二期，拟投入建设资金2亿元。 第三期，拟投入建设资金1.5亿元。 第八章 项目财务效益分析与评价 第一节 投资估算依据
此次分析、计算和评价范围，仅为本期工程项目所涉及的投入费用和产出效益，其分析计算方法采用国家计委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的计算及评价方法，并按设定的基本条件进行测算。 第二节 基础计算参数 一、景区旅游经营收入
1、前述预测，景区内旅游设施相继建成，预计2013年游客量约为200万。 在第2年均游客量预计在240万人次左右。此后，景区游客接待规模达到一定的稳定增长状态，预计游客量将按照10%左右的速度年均递增。 2、景区旅游综合收入
根据宜春市经济发展速度和消费水平现状，按每个游客人平消费350元计算，2013年旅游综合收入为7亿元，利润为4900万元（按7%计算），且每年按照10%左右的速度年均递增。 二、项目盈利能力分析 1、投资利润率
投资利润率=年均利润总额÷总投资′100% =9310万元÷60000万元′100% =15.52%
2、投资回收期
投资回收期=项目总投资÷年均净利润 =60000万元÷9310万元 =6.44（年）
从项目盈利能力分析结果看，该项目投资效益主要指标，可以满足投资者对项目投资的基本要求，投资效果显著，项目在财务上是可行的。 第九章 社会综合效益分析
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一、项目将增加当地居民收入
本项目的收入来源为景点门票、游乐活动、饮食、购物等。据世界旅游组织公布的资料，按旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就增加4.3元即产生很强的经济联带效应，将逐步增加居民收入，带动地区经济的发展。 二、增加当地人口就业
本项目将大幅度提高万载县的第三产业产值，由于康乐养生休闲旅游业的高产业关联度，也将推动提高地方第一、第二产业的产值，特别是商业、交通、建筑等产业的发展，并带动相关餐饮、娱乐、教育、文化、酒店、物流、环保等产业的发展，能在很大程度上吸纳大量的劳动力。据国际经验，按旅游业每增加1个直接就业人员，全社会就能增加5个就业机会。
此外，本项目的建设还增加了对从事旅游专业的管理人才、策划人才、旅游人力资源管理培训人才和旅游文娱组织策划的艺术人才等的需求，就业结构中旅游、管理、培训的高级人才的比例将增大。 三、增加旅游区的基础设施
康乐养生之都主题区建设、游步道建设、服务配套等一系列工程。这些基础设施的建成，扩大了整个景区的游客容量，日能接待游客人数大幅增加，大大提升了景区旅游的知名度。 第十章 结论
1、项目开发的可行性
本项目开发内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心对资源开发，推动旅游业快速、合理的发展。建成后将增强万载的整体吸引力，并带动人气和旅游收入的提升。通过与政府及相关机构的协调运作，项目开发运作是可行的。 2、市场可行性
游客组成基本包括以江西省的宜春市和万载县周边县市、萍乡市、新余市及湖南浏阳市等紧邻县市为主体的城乡居民，到明月山、三爪仑、义龙洞、仙女湖、大围山的部分游客。主要以南昌为中心的环鄱阳湖经济区域、以长沙为中心的长株潭经济区域和以武汉为中心的鄂东南经济区域，以及浙江省衢州市等。因此，市场上具备可行性。 3、产品可行性
本项目综合功能较完整，结构清晰，是一个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关联、景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在开发、经营管理上具有操作的可行性，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。
4、工程技术可行性
从工程技术角度看，该项目在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。 5、经济上的可行性
项目的投资利润率为15.52%，投资期为6.44年，单纯从盈利的角度考虑，本项目已基本具备了较高的投资价值。
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