磁器口古镇保护建设与旅游开发项目可行性研究报告

磁器口古镇保护建设与旅游开发项目

1 总 论

1.1 项目概况

◆项目名称：磁器口古镇保护建设与旅游开发 ◆项目业主：重庆磁器口保护开发有限公司 ◆法人代表：-------

◆项目建设地址：重庆市沙坪坝区磁器口古镇 ◆项目建设规模：

磁器口古镇已经批准的规划保护区，面积1.12平方公里。 ◆项目总投资：总投资3亿元。 ◆项目资金来源：

以招商引资开发为主，可独资开发，也可合作开发。 1.2 项目开发单位

重庆磁器口保护开发有限公司系磁器口古镇保护开发区管理委员会与沙坪坝滨江建设开发有限公司共同出资组建的股份制公司，于2001年12月成立，注册资本100万元人民币，其中磁器口古镇管委会持股90％，其执行董事为公司法定代表人，公司下设5个部室，现有人员18人，其经营范围是组织磁器口古镇开发建设及相关产业的开发。公司主要股东磁器口古镇管委会。在公司成立之前，一直负责磁器口传统街区的规划、保护工作，并组织完成了宝轮寺拆迁安置、磁器口正街青石板路面铺砌、部分街区供电线路及设施改造、磁器口街区部分景点如磁器口赋、华子良铜像、牌坊等的建设，具有古镇传统街区保护与开发的经验。

1.3 项目编制依据

◆《中华人民共和国城市规划法》 ◆《中华人民共和国文物保护法》 ◆《中华人民共和国环境保护法》 ◆《重庆市城市总体规划》

◆《重庆市历史文化名城保护规划》 ◆《沙坪坝中心片区规划》

◆《沙坪坝区磁器口控制性详细规划》 ◆《重庆市旅游发展纲要》

◆重庆市沙坪坝区计委沙计经社[2001]002号文关于“沙坪坝区磁器口传统保护街区申请批复项目建议书的请示”；

◆重庆市计委渝计委社[2001]197 号文件关于“沙坪坝区磁器口传统街区保护工程项目建议书的批复”；

◆重庆市人民政府渝府(2000)l10号文件“沙坪坝区磁器口历史街区保护规划设计方案的批复”；

◆关于项目可行性研究报告的委托书。 ◆与项目可行性研究相关的法律法规。 1.4 报告研究范围

重庆市沙坪坝区磁器口古镇旅游综合开发项目可行性研究报告的研究范围如下： ◆项目的背景及建设的必要性；

◆项目的旅游资源条件分析； ◆项目的客源市场前景分析； ◆项目的开发建设总体思路; ◆项目的功能分区与活动设计； ◆项目的建设地址及建设条件； ◆项目的环保、消防及安全； ◆项目的投资估算及资金筹措； ◆项目的经济效益及社会效益评价。

2 建设条件分析

2.1 磁器口古镇基本情况 2.1.1 范围及区位条件

◆磁器口古镇地处重庆市最具文化氛围的沙坪坝区北部，东北临嘉陵江与江北区相望，东南邻沙坪坝街道，南与覃家岗镇相望，西接童家桥街道与井口镇，西北同石井坡街道紧相连接，占地面积为43.58公顷。

◆磁器口古镇距重庆市第二商业中心——沙坪坝三峡文化广场约3.5公里，距重庆市政府驻地约15公里，是重庆市主城区内唯一的古镇。

◆相对于重庆市其它古镇，磁器口交通区位最好。有国道、省道、高速公路等从这里经过；至江北国际机场只有20分钟车程；至重庆火车北站（沙坪坝站）４公里；至菜园坝火车站约15公里；至朝天门码头约18公里。

◆磁器口为沙磁文化的发源地，地处最具文化氛围、文化气息的沙坪坝区，仅高校学生便是磁器口旅游业的一个潜力极大的市场，古镇旅游有很好的市场区位。

◆磁器口位于嘉陵江畔，歌乐山东侧，这里有山、有水、有岸，环境优雅。

综上所述，磁器口市场区位、交通区位、环境区位都比较好，为发展旅游业提供了良好的区位条件。

2.1.2 地理环境

磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。地区北部从石井坡和童家桥境内自西而入的金碧山、马鞍山伸展到东部江边，由西自东倾斜，从歌乐山上流下的凤凰溪（小街溪）和从杨公桥流入境内的清水溪（新街溪），穿插在金碧山、马鞍山、凤凰山之间，将磁器口分割成新街（金沙街）、磁器口正街（金蓉正街）和小街（金碧正街）三部分。南部凤凰山高高突起，俯瞰全境。中部地区处于金碧山和凤凰山之间，除马鞍山主峰外，其余是一个较大的平坝，东面是低洼的河岸和一片数百亩的鹅卵石碛坝。北部金碧山奇峰再起，金碧街沿凤凰溪半山而建。清朝时修建的人寿桥、新街大桥、金碧桥多年来连接着三街，每当洪水季节，三座石拱桥被淹没，磁器口正街便成为孤岛。1984年建成的磁器口大桥，横跨在马鞍山、凤凰山之间，最大洪水时也可通行。凤凰山为辖区内最高点，海拔高度为262米，嘉陵江边为辖区内最低点，海拔高度为168米。境内地形起伏、沟谷环境，房屋建筑临溪依山，直至山顶。嘉陵江位于境内一段，河床开阔，枯水季节江面较窄，汛期江面较宽，中小洪水不会造成损害。

磁器口正街及马鞍山一带，若从高处歌乐山、江北区等地望去，由正街河边逶迤相延至童家桥、五灵观，长达5华里，气势磅礴，从大貌视之，宛若隐伏的一条巨龙，有吞天噬日之态。由此，亦有说龙隐镇之名源于此。 2.1.3 历史文化背景

磁器口古镇迄今已有1 800余年，因其水陆交通的便利，明朝逐渐形成了水陆交汇的商业码

头，致使镇上商贾云集，热闹非凡，到清末及民国时期，更是“白天里千人拱手、入夜后万盏厨灯”，极盛时期，从大码头到童家桥，沿街商店，货栈千余家，苫铺磷次栉比，沿岸碗厂林立，船只往来穿梭，因其繁荣，故有“小重庆”之称。

抗战爆发后，随着全国许多学校、科研及医疗卫生机构、工厂及国民党政府机构迁入沙坪坝和歌乐山糟，促进了磁器口商业贸易和文化的空前繁荣，其人口从抗战前不足30000人猛增到1940年逾10万人。同时，以古镇为根基和依托的现代文化——沙磁文化在沙坪坝和磁器口地区悄然崛起，使这里不仅成为当时重庆文化的圣地，而且也是国内文化精英集中最多、层次最高的地方，沙磁文化的灵魂体现在全民抗日救亡运动中的爱国主义精神。抗战胜利后，磁器口地区又战为红岩文化的发源地之一，是中国共产党开展地下斗争的重要场所。在沙磁文化和红岩文化时期，许多文化名人和革命者都在磁器口留下了足迹，如梁漱冥、胡庶华、丰子恺、丁肇中，韩子栋等。

古镇磁器口不仅具有享誉全国的沙磁文化和红岩文化，而且因其历史悠久，积聚了丰富的地方文化遗产，如佛教名刹宝轮寺；古道观遗址；具有重庆传统特色的民居；极具巴渝文化韵味的庙会、茶馆文化、川剧清唱、传统手工作坊、饮食文化及地方特产等。

磁器口商贸和文化的繁荣一直延续到上世纪60年代，以后随着公路运输的发展，水运地位的逐渐下降，磁器口也随之衰落，但其繁盛时期的风貌依然如故，虽显沧桑，仍魅力不减，极具旅游、观光价值。 2.1.4 街区风貌及建筑特色 ◆街区风貌

磁器口背靠歌乐山，面向嘉陵江，中部马鞍山自西向东蜿蜒伸展横担整个街区。区内地形起伏多变，相对高差达60m，加之磁器口独特的山水相间、山环水抱自然环境，其街区结构布局依山就势，街道与建筑沿嘉陵江及两条溪沟环绕马鞍山呈台梯形分布，具有三维立体空间形态，并有机地与山水自然环境浑然一体、交相辉映，具有独特的山地风貌特色。这种与周围环境的相互契合，表达了山地居民与自然环境相互依存的密切关系，充分体现了中国传统的“天人合一”思想。

磁器口街区以两条主要街道正街和横街为骨架，街宽3-6.5m，它们将嘉陵江水运码头、宝轮寺及外围交通干道联为一体。与这两条主要街道垂直分布有42条巷道，沿马鞍山脊和溪沟边缘呈枝状发展，形成明显的树枝状特征平面布局，巷道宽1.5m-4.5 m，顺应地势，随高就高、随低就低、随弯就弯，不拘一格。商业设施分布于两条主要街道，沿巷道两侧布局住宅院落，形成清晰的街区社会组织模式，具有典型的山城特色。 ◆建筑特色

磁器口是重庆市历史上的四大古镇之一，也是目前唯一保持完好的古镇，街区建筑主要为祠庙会馆、传统店宅，构造类型丰富多样。 磁器口现存祠庙有宝轮寺和宝缮宫。其中宝缮宫目前已作为居住使用。宝轮寺座落在磁器口嘉陵江西岸的白岩山上，又名白岩寺，是重庆的重要名刹，现存大雄宝殿和药师殿两幢建筑，后期建有天王殿、鼓楼、藏经阁仿古建筑。其中大雄宝殿为明代建筑，台梁式构架，重檐下斗拱硕大，具明显的明代建筑风格，上重檐呈网状如意斗拱，极富地方建筑特色。 磁器口街区建筑大多是清末和民国时期遗留下来的民居宅院和商业店铺，按空间形式可分为前店后宅式、下店上宅式和上店下宅式三种，按结构类型可分穿逗式构架和混合式结构两种。这些建筑具有典型的重庆山地建筑特征，包括小天井、小进深、小面宽、穿逗结构、清瓦屋面、夹壁墙、吊脚楼、大挑檐等多种建筑样式，其中采用捆绑法的吊脚楼形式在国内独具特色。建筑立面丰富，门、窗、檐、柱等形式多样，具有典雅、古朴、集中紧凑、灵活多变、顺应地形的鲜明特征，充分体现了人与建筑，建筑与自然的亲和与随意。 2.2 古镇项目建设背景

2.2.1 目前社会经济概况

磁器口街区常住人口1.8万人，其中流动人口0.3万，7000多户（含流动户），而注册人口接近7000人，由于居住环境较差，交通不便，近年来该地区人口呈逐年下降的趋势，人员外流现象较为严重。现状人口中，老年人（55岁以上）占27%，少幼年（18岁以下）占19%，呈现出两头大，中间少，人口结构不合理，老龄化现象突出。人口整体文化水平偏低，文盲占总人口的23%，大专以上学历的只占1.8%，缺乏知识型人才。而且，人员就业率偏低，下岗、待业人员过多，由此而带来社会问题也比较突出。

磁器口是以居住职能为主的街区，区内也有少量企业，如家具六厂、丝纺厂、酿造厂、轮船公司、火花塞厂、竹器社等。自上世纪六十年代以来，随着市区公路交通的不断完善，磁器口地区过去作为水陆交汇商业码头的优势地位逐渐丧失，失去了耐以繁荣的有利条件，经济日渐衰落。特别是改革开放以来，其原有的传统工业及手工作坊式企业，均因产品缺乏市场竞争力或经营不善，其中大部分企业已经倒闭破产或濒临破产，如丝纺厂、酿造厂、竹器社、火花塞厂、家俱六厂等。同时区位优势的丧失，致使商业贸易发展缓慢，明显落后于周边地区。致使磁器口一带工商业发展状况不佳，街区财政收入每年不足100万元，反映出此地的工商业经营状况普遍不佳。居民家庭经济收入普遍低下，约8000元左右，自我改善居住环境的能力极差。 2.2.2 基础设施状况

磁器口地区由于受经济发展状况的制约，基础设施较差，旧城区内设一所中学、两所小学、三所幼儿园、两个托儿所。小学位于山顶上，交通不便，不利于学生上、下学；幼儿园规模较小，形成不了配套的服务设施，服务质量和服务环境较差。区内医院由于服务范围较广，经营尚可，但设备陈旧。另外，区内还设有居委会、市场、工商所、邮电所、电影院等公共设施，设备均落后陈旧，场所经营不善；排水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟；区内居宅大多无卫生间，公厕数量明显不足；街区无专门垃圾站，只能沿溪岸指定地点堆放，环境污染状况严重；该地区部分区域辅设了φ108天然气管，仍有部分区域仍未通气；由于街区房屋多为木结构建筑，配电线路老化，消防设施又不完善，火灾隐患严重。

给水设施基本完备，给水主干管管径DN300。沿渝碚路铺设，从磁童路引入DN200的次干管。下水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟。区内电力线路基本完备，在区域边缘有10KV电力线通过。区内部分区域铺设了φ108的天燃气管，部分区域不通气。由于居民住宅内大多无卫生间间，故公厕数量明显不足。区内无垃圾收集站，只是沿溪岸指定点堆放，污染环境。

2.2.3 影响磁器口古镇建设的诸多因素

磁器口传统街区的特有风貌，得益于其自然的山水环境，若水体受到污染，山体遭到破坏，山地风貌特色也将荡然无存。目前磁器口街区清水溪、凤凰溪上游污染严重，使得原本清澈见底的溪流变成了污水沟，而马鞍山、凤凰山和金碧山的绿化不断被侵蚀，秀丽的山水风光正在逐渐消失。

区内历史建筑及街区环境是与特定的生产力条件和生活方式相适应的，与居民现代生活方式和需求存在巨大矛盾，特别是基础设施和环卫设施建设的严重滞后，使当地居民生活质量受到极大影响，由此产生居民乱搭、乱建、乱架(电力、电讯线)、乱堆(垃圾)等行为，破坏了街区传统的空间环境特色。

由于街区内传统建筑多为砖木结构、许多房屋已破损不堪，目前已有35％以上质量较差建筑，其中15％属于危房，大部分建筑均已老化损坏并面临倒塌的危险，加之保护维修资金的严重缺乏，直接威胁着传统建筑的保护和延续。 2.2.4 磁器口传统街区保护的机遇和契机

磁器口传统街区悠久的历史，深厚的文化底蕴，极具重庆地可特色的街巷格局及建筑，丰富