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第一编：立项阶段的销售支持
立项阶段对于开发商来说极其重要，其要牵扯多方因素进行综合衡量，其最终或影响整个项目利润，而对于时间成本、人员成本以及开发、销售周期将是决定项目成败的核心问题。因此，在项目拿地阶段销售支持显得极为关键，下面我们就将销售在立项阶段的核心工作做一陈述，目的在于为公司拿地提供相关借鉴。
第一章 区域楼市销售状况的调查研究
作为开发商要进入一个地区进行土地开发建设，其核心目的在于利润最大化，而对于利润的追求在于是否能够将项目整体开发周期进行全面把握，项目整体开发周期的长短将直接影响项目的利润，而在销售环节我们将从以下几个方面进行量化分析，以便指导立项开发。
一、区域楼市总体供应量及消化量
区域楼市总体供应量及消化量的大小直接衡量该地区整体房地产市场运行情况。若供应量与消化量成正比并且是逐年增长的态势，那么说明该地区房地产市场运行良好，可以进行深入立项研究。
若该地区供应量大于消化量，其说明存量房较大，市场消化容量小。而存量房过大直接导致该地区销售价格将会有很大的变数，在市场饱和度高的情况下，价格空间下行的可能性将增大，而在土地成本不变的前提，项目开发利润将减少。该类市场建议不进入；若该地区消化量大于供应量，其说明市场供不应求，该类市场建议一定进入。 要点：
1. 区域楼市销售状况，执行时要衡量近三年内房地产数据，以便作
为实际指导性参考，不必将历年所有数据进行统计。在供应量以及消化量方面要更加注重区域房地产市场开发面积、开工面积以及竣工面积之间的关系。在市场情况不变的前提下，若开发面积
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较大，开工、竣工面积较小，则意味着区域房地产市场在未来几年整体放量会激增，而开工、竣工面积过少也显示出一个地方房地产市场消化量较小，随着未来市场的放量加大，其房地产市场消化量将进一步呈萎缩的趋势。
2. 商品房开发面积是衡量一个地方土地市场成交量是否活跃的重
要因素，该指标在各个年份内数据或高、或低，但若在一定期间内基本呈上升趋势的话，说明该地区房地产市场较为活跃。 3. 竣工面积：商品房竣工面积在各个年份内数据若在一定期间内基
本呈上升趋势的话，说明该地区商品房市场较为活跃，反之亦然。 4. 一般来说商品房开发、竣工面积在2-3倍左右较为合理，若该比
值超出，则意味着土地市场供大于求，市场开发面积大于入住面积，侧面反映了该地区未来商品房销售将更加激烈，若该比值倒挂说明该地区市场开发前期看好。要根据全国各个城市往年商品房开发、竣工面积的数据统计及数据分析评断该地区房地产市场发展前景，若基本在合理范围内，则有操作空间，若处于不合理空间，则应谨慎进入。
示例：2007年京、沈、鞍山、包头房地产开发、竣工面积情况评估
城市 房地产开发面积 房地产竣工面积 北京 沈阳 鞍山 包头 5646万㎡ 4200万㎡ 386万㎡ 444万㎡ 1820万㎡ 1300万㎡ 108万㎡ 151万㎡ 比例 3.1：1 3.2：1 3.5：1 2.9：1 结论：包头市场可以考虑进入
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二、区域楼市价格增长幅度调研
区域楼市价格增长幅度也是衡量一个地区房地产市场走势的重要因素，若该区域楼市价格呈逐年递增的态势，说明该区域房地产市场发展良好，市场竞争相对较小，反之亦然。
示例：各楼盘销售价格调研
主要对各个楼盘的总体销售价格进行调研，总体价格应包括该楼盘各个阶段的销售价格；如：开盘期价格、公开销售期价格、强势销售期价格、尾盘期价格，根据各楼盘销售价格涨幅进行分期比较，销售价格的调研应该包括销售价格及成交价格，这样才能够有效准确的衡量该区域各楼盘的实际成交价格，并且对于日后公司项目的折扣策略有一定得参考范围。
附：价格调研样表 案名 类总占总建面 型 地 6.2万㎡ 起价 均价 最高价 时间 折扣 成交价 湖景多豪庭 层 小浪漫3.4336高满屋 万㎡ 层 一次性付3.109.3.25款9.5折、4200 4950 5580 5215 万㎡ 开盘-今 按揭9.9折 诚意金客户每平米减100元，1.0809.4.194500 5000 5500 之后一次5360 万㎡ 开盘-今 性付款98折，贷款99折 2008.10高高高.27 - 至层：层：层：今:起价按揭9.81.494900 5150 5250 4900.均折、一次万㎡ 多多多价 性9.6折 层：层：层：5150.最5400 5500 5600 高5250. 高层5200、多层5580 高华策层0.4726恒辉、万㎡ 国际 多层 三、各楼盘销售率的调研
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主要对各个楼盘总体的销售状况进行调研，总体的销售状况应包括该楼盘的建筑体量及开发周期；总销售体量是多少，共分为几期开发建设，每期开发的体量和销售状况进行对比。
如：一个项目总共分为2期开发建设，第一期的建筑体量为50000㎡，销售周期为1年，当年销售成交为35000㎡，计算公式为：35000㎡/50000㎡=70%为该楼盘的年销售率。
四、各楼盘开发的成本调研
主要对各个楼盘开发的总体成本进行调研，（土地成本费、相关税费、建安费、人力资源费、营销管理费等等进行相加，然后用成本/总销售额=该项目的销售利润率，通过对各个楼盘的销售利润率及销售率经过调研分析后便可以知道该区域市场中各楼盘的销售情况，以便为公司对于新项目的开发作为参考。
五、各项目销售周期调研
主要对各个楼盘的整体规模，分期、销售状况进行调研，销售周期调研应罗列出各项目的整体及各期体量、户型配比、销售均价、销售状况、人员配置，在市场条件不变的情况下， 以此进行对比分析，以供项目制定销售周期为参考依据。
第一节 明确区域市场宏观环境调研方向
一、
明确宏观环境研究方向
1. 了解宏观环境形势对项目造成的影响
研究宏观形势及现状，并判断在本项目开发期间内区域市场的宏观环境对项目造成怎样的影响。 2. 了解宏观环境在项目开发期间的变化趋势
明确宏观环境的发展走向，并判断这将对区域房地产市场带来什么样的影响，在这种影响下本区域房地产业在本项目开发期间的走势是怎么样的。
二、
细化宏观环境研究工作内容
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