项目估算前提及重要性

项目投资估算的重要性 及编制的前提条件

2011年6月3号与销售部一同前去密云蔡家洼项目，主要对项目实地考察及与项目一级开发商沟通，了解其项目的情况。会后销售部问我能否对此出一份项目投资估算，但因前提条件不够，暂无法编制。就此对项目投资估算的重要性及编制的前提条件做个初步说明。

一、项目投资估算对建设项目的重要性：

项目投资估算是建设项目建设前期从投资决策直到初步设计阶段以前的重要工作内容,是项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。项目估算的准确与否不仅直接影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果,而且还会关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制,对建设项目资金筹措方案也会产生重要的影响。因此,全面、准确地估算建设项目的工程造价,是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。 二、项目估算编制的前提条件：

项目估算越精准越有利于投资分析和决策，而项目估算编制的前提条件包括但不限于以下九项：

1、 详实的市场调研报告

2、 市场定位 3、 营销策划方案 4、 建筑设计方案

5、 材料、设备的档次或品牌 6、 施工技术方案 7、 销售回款方案 8、 财务融资计划 9、 开发费用估算

且项目估算一般分为五个阶段：

第一阶段——毛估,主要是对比同类型已投产项目的投资额并考虑涨价因素的估算。有详细的市场调研报告、市场定位可出毛估。

第二阶段——研究性估算或者叫做粗估。这个阶段一般应有概念性设计,包括初步流程图、地理位臵已经确定,此阶段的估算用来审查项目是否有进一步研究的必要性。在毛估的基础上有营销策划方案、建设设计方案可出粗估。

第三阶段——初步估算,或者叫做可估算。这个阶段以及有设备材料的规格表,规划总平面图,建筑物的大致尺寸,公用设施的初步配臵。其估算可用来确定项目是否可行,并可以列入投资计划。在粗估的基础上有材料、设备的档次和品牌、进一步完善的设计方案可出初步估算。

第四阶段——确定性估算或者叫做项目控制估算。一般

情况下,可根据这个估算筹资、融资。这个阶段图纸和详细设计不完备,但是各种细节已经很清楚。在初步估算的基础上有施工技术方案、销售回款方案、初步设计图可出确定性估算。

第五阶段——详细估算或者叫做投标估算。这个阶段的估算是根据全部设计图纸,说明书和材料清单等资料编制的,因此可以使用单价逐项计算。在具备所有前提条件的时候可以出详细估算。

越精准的项目估算越是需要大量数据的计算和汇集，这需要有些前臵条件达成之后才能进行，既使是毛估也需要有针对此项目的市场调研报告和市场定位后才可行。所以项目估算编制的前提条件对项目投资估算有着重要的影响。

刘泽海 2011-6-14