基于价值链分析的工业化住宅成本管理

基于价值链分析的工业化住宅成本管理

【摘 要】住宅工业化是住宅产业化发展的必经之路，而成本是现阶段制约工业化发展的重要影响因素之一。从价值链的角度分析工业化住宅的成本价值链，找出增量成本的成本动因，分析导致成本增加的主要因素，提出了工业化住宅的成本控制要点和工业化住宅的发展建议。

【关键词】成本；住宅工业化；价值链 1、引言

工业化住宅作为绿色住宅、节能住宅的典范，其建造、使用过程中的众多优点被政府、企业所看好，并在众多试点城市进行建造推广。我国的住宅工业化虽然开始较早，但发展的限制因素较多。房地产企业作为推动住宅工业化发展的驱动力之一，对成本比较敏感，现阶段建造工业化住宅所带来的成本增量是其必须面对和解决的问题之一，也是众多地产公司不想涉足工业化住宅建设的原因之一。

价值链理论是由美国哈佛大学教授迈克尔·波特于1985年提出来的，他指出：每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合，所有的这些活动都可以用价值链表示出来。每种产品都要经历从最初的原材料投入到到达终端消费者手中的过程，作为一种特殊商品的工业化住宅也是如此，运用价值链的进行工业化住宅的成本管理，有利于对工程进行全过程的成本管控，找出导致成本增加的关键环节，提高成本管理

的效率，增强企业的竞争力。本文旨在从价值链的角度分析工业化住宅的成本价值链，找出增量成本的成本动因，分析导致成本增加的主要因素，对工业化住宅的成本控制要点提出相关建议。 2、基于价值链的工业化住宅的成本分析 工业化住宅项目的成本价值链分析

房地产企业的产品概念通过设计单位的设计成果体现，工业化住宅施工从设计阶段开始到工程竣工验收为止的价值链，如图一所示。

根据迈克尔·波特的企业价值链理论，工业化住宅的建造过程中由于增加了预制部件而使价值链条中的基本活动及辅助活动都发生了相应变化。如果不考虑其他因素，工业化住宅项目的成本构成与传统项目的成本构成基本一致，差异主要由预制构件的使用对基本活动的影响，包括对行业价值链结构的影响，对企业内部组织体系、工作流程的改变以及工业化住宅设计、部件生产加工及现场装配等方面引起的费用增加。 工业化住宅的增量成本分析

通过工业化住宅的价值链成本分析可以发现，工业化建造方式的成本增量主要体现在设计费用、预制混凝土构件成本以及部件现场施工费用上。 设计阶段的成本增量

设计阶段工作主要包括咨询调研、方案设计、工程设计（施工图设计）、精装修设计以及专项设计。工业化住宅的设计深度要求达

到能够在工厂生产出满足质量、安全规范要求的部品部件。而现阶段由于工业化住宅的设计比传统设计在构造、图纸、技术审查等方面要复杂的多，且无相关标准、规范，引起了这一部分费用的增加。 预制部件的成本增量

预制混凝土构件成本增加主要是因为外墙板、楼梯、阳台、梁、楼板、柱预制等引起的在部件加工、采购、运输等方面的成本增加。尤其是外墙部分，传统的外墙多采用加气混凝土砌块现场砌筑，而预制墙体在配筋、混凝土用量上都与传统墙体有较大差异，同时钢模板费用摊销以及人工、蒸养、材料运输等也带来的费用增加。 现场施工的成本增量

工业化的部件施工中采用的大型施工机械为特种机械，塔吊台班及进出场费用较一般施工用塔吊要高，当采用预制混凝土外墙时使用的密封胶及防水胶条单价较高。同样的，部件组装对安装预制构件的工人技术要求较高，人工单价、机械台班费及材料费用的增加均提高了工业化住宅的成本。对于现浇部位的施工，由于预制构件与现浇构件的接头部位的配筋要求比较高，随着预制程度的增加成本有所上升，但是到了一定节点后，大量预制构件的使用，使现浇部位与预制构件接头点的数量大大降低，从而产生了同一项目上预制构件使用的规模化效应。 3、工业化住宅成本控制的建议

加强设计阶段的成本控制，进行全面的质量管理。传统建造方式下，设计阶段往往难于对总成本进行全面的把控。工业化住宅可实

现成本控制工作提前介入，在方案设计阶段即可完成相关成本测算工作，保证设计成果的质量。在设计上要求减少构件的种类，构件的生产要考虑到运输条件及现场施工吊装的需求，合理减少运输成本及安装费用，优化构件的钢筋含量。设计的产品要满足消费者居住的舒适度和美观要求。

进行产业的整合，调整产业布局。通过建立战略合作伙伴关系或者进行企业并购、产业扩张等方式来实现产业的整合，组建住宅产业化联盟，使各单位形成一条完整的工业化住宅产业链，进行优势互补。大型的制造业企业和有实力的开发企业可以率先采取订单式生产模式进行标准部件的生产，通过产业链的整合使工业化住宅形成一定的规模效应，以降低成本增强竞争力。

建立完善的生产管理办法，加强海内外交流。做好总包、构件厂及设计院的协调工作，解决项目实施过程中出现的问题，并对其进行深入的分析总结，形成规范化的工业化项目现场施工的管理流程，提高企业的生产能力运用率。加强与海内外的交流合作，引进吸收先进管理经验。住宅产业化在发达国家和地区发展已经非常成熟，可吸收其先进管理经验，加快我国住宅产业化升级步伐。 选择支持力度大的地方进行试点，加强与当地政府的协作。工业化住宅的发展离不开政策的支持。鉴于现阶段工业化住宅还处于初步发展期，开发成本较高，开发企业可以选择支持力度较大且当地有较强加工实力的制造业企业的地方进行工业化住宅的生产，对于已经出台住宅工业化的相关标准、规范及激励措施，积极响应。因

为住宅产业链的形成是一个涉及诸多领域的庞大的经济问题，通过政策引导可推进科技进步、产业升级。如利用城市保障性住房的建设来构建成熟的工业化住宅社会系统。

以市场为主导，分步推进工业化住宅。企业要综合考虑客户需求、成本效益、社会资源和政策因素，以人为本，以解决阶段性问题为目标，分步推进住宅工业化的发展。根据工业化项目与传统项目的不同之处针对性的研究实施方法和具体要求，将工业化项目划分为准备、前期、实施三个阶段，积极学习国内外的先进技术、管理经验，结合国内实际情况探索出一条适合中国国情的住宅产业化发展道路。 4、结语

工业化住宅的建造过程实现了生产的机械化和自动化，能够大大提高劳动生产率，减少材料的损耗和浪费，大量部件的生产加工在工厂内完成，能够缩短开发周期，保证工程的质量，并且实现全寿命周期成本的降低。但是由于初期的研究设计费用、推广费用较高，总体价格较高。随着部品设计方案的完善、部品的工厂化生产的不断改良以及机械化装配大量应用，工业化住宅能够实现企业资金的快速回笼，即满足了社会对住房的需求，也能提高企业的资金使用效率。