房地产项目目标成本动态控制研究 - 图文

房地产项目目标成本动态控制研究

计过于保守，施工图预算造价就超出了目标成本的范围，没有为后期变更签证预留费用。在房地产企业项目设计过程中，设计人员和成本人员双方没有形成互动，缺乏对造价方面的有效沟通，设计人员缺乏成本意识，成本管理人员中又大部分为预算人员出身，仅负责按图算量定价，所以也不能为设计方案的选择、结构形式的确定以及具体的设计细部提供相对合理的有关造价控制方面的建议，从而特别容易导致成本在设计阶段失控。

（3）设计图纸不完善

房地产企业对设计单位的选择只看重设计费的高低，而没有经过认真考察其资历及设计水平，以至于由于设计水平有限造成设计图纸不完善的情况极为常见，如门窗、构件等在设计阶段没有确定详细做法，造价无法准确核算，在施工阶段要进行二次设计，很有可能超出原先暂定成本而追加；另一方面，由于设计图纸质量不高造成建筑结构以及各个专业交叉“打架”失误，包括梁柱截面变化、钢筋配筋增大、管路走向变更等普遍存在，后期增加大量变更费。

3.3.3项目实施阶段成本控制不力

项目实施阶段也是成本控制的重要阶段，由于前期设计不可能尽善尽美必然会出现设计变更、施工图优化等工作，同时工程招投标管理是否到位，工程施工质量的管理是否到位都会影响到项目成本的大幅度变动。房地产企业项目实施阶段成本控制不力主要体现在下面几点。

（1）招标环节没有真正起到控制成本的作用

首先，体现在招标环节流于形式上。现行的建设工程招投标制存在一些不尽完善的地方，由此导致所谓的“人情工程”，有时房地产企业并不能独立自主的进行招标工作，中标单位来自方方面面的关系；另一方面，房地产企业内部存在为了谋取个人利益，人为操控招标流程的现象，导致招标环节不能真正起到提高质量和成本控制的作用，有的甚至在合作伙伴的选择上存在隐患。

其次，招标基础工作往往很不充分。招标工作能够有效完成的前提条件包括：经过审查合格的可选的投标资源、完整细致的能够满足招标的施工图纸、充足的招投标时间，条件缺一不可。如投标单位资源缺乏，资质审查不细致容易造成投标人串通，借机抬高报价；施工图纸不具备条件则会存在诸多暂定项、暂定价，总价不能包死，后期存在涨价风险，招标时间过紧则容易存在由于考虑不周全出现丢项落项、仓促定标的风险。

（2）变更签证缺乏有效控制

设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量、完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作；工程签证主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证。对于开发企业，

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变更签证是项目实施过程中经常遇到的，牵涉内容广，构成原因复杂，难以确定造价，所以变更签证的控制是一件很头疼的事，处理不当有可能引起停工、返工、成本大量追加，在这方面房地产企业存在的主要问题是：

首先，工程变更签证处理不及时，随意性强。一些涉及到特殊原因造成的设计变更，以及一些零星、隐蔽工程，不事前进行变更、签证的审批确认造价，而是等到工程结算时补签，从而造成工程量难以核定，引起经济纠纷。

其次，变更签证不合理、缺乏真实性及重复多报。施工单位一般都存在侥幸心理，在办理变更签证时采取巧立明目、重复计算、多次计价、应扣减项不扣除等多种手段人为增加造价，增大审核人员的工作量和风险。再有，企业内部监管不严，存在不认真履行职责，放松监管的情况。施工单位要求签证的，不管其合理性与真实性，均给予办理，签字认可，而不加以制止并纠正，签字内容也经常出现：“情况属实，具体工程量以实测为准”，由于没有具体实测数据，以致无法准确确定造价。

归结原因，房地产企业没有严格遵循变更签证的处理原则，没有建立变更签证的审批流程，在管理上又缺乏有效的监督机制，故导致变更签证成为成本控制的难点，也是影响项目成本超支的主要因素之一。

（3）对施工方案优化重视不足

房地产企业对施工方案的优化问题没有引起足够的重视。比如没有通过工程条件、工程经济和技术经济等方面的比较，选择既经济又适用的施及运输成本增加等。主要原因是，施工单位经常根据传统的经验及其个人意愿进行施工，而工程管理人员存在对各个分项工程施工工艺和方法不熟悉，对规范和标准不了解的情况，对于施工单位上报的施工方案也不进行细致的审查及集思广益，所以造成施工方案的选择与造价的控制没有很好的结合起来。

（4）合同管理不到位

房地产企业在合同管理方面存在着很大缺陷。首先，由于房地产开发行业合同种类繁多，履约周期长，如设计合同、工程施工合同、材料采购合同、分包合同等等，房地产企业没有设立相应的部门管理这些合同，各部门负责自己本部门合同，造成合同形式不统一，合同内容没有审核，合同履行困难等问题。其次，由设计变更、签证引起的合同变更、合同付款、合同结算等环节缺乏有效的控制管理，造成成本一涨再涨。另外，由于有些房地产企业缺乏合同管理经验以及法律意识淡薄等因素，造成订立的合同约束条款不全、内容不严谨、职责不清等现象经常发生，导致合同纠纷，给企业带来诸多困扰及经济损失。

（5）工程质量引起的赔付

房地产企业在工程质量环节缺乏有效控制，存在以下问题：工程人员缺乏对施工图纸的完整理解、审核，造成产品的实施和设计衔接不够紧密，在对原

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设计方案的延续上产生偏差；材料、设备的质量控制把关不严格，无专人负责，材料采购价格高、质量没有保证；监理单位作用发挥不到位；对复杂的施工工艺缺乏论证、交流及保障措施；再有就是成品保护问题，工程施工周期很长，对已完成的成品没有很好的保护，造成再次返工维修。工程质量控制不力，即影响到施工工期又造成成本增加，后期不可避免的会追加售后维修成本、赔付费用，同时也严重影响企业的品牌形象。

（6）资金管理不当

房地产企业在项目开发资金的使用和项目管理费用、财务费用的控制上都不完善。房地产企业的房地产开发项目所有的经济往来均由公司财务部门控制，由于部门之间信息的不对称，使得资金计划的编制与项目实际的资金支配出现了不协调的问题，导致了合同付款与项目实际应付款之间出现偏差，如款项应付未付、应扣未扣、工程款超付等问题。这种问题的出现，除了有信息障碍的因素之外，更主要的是财务部门的资金静态管理与项目开发资金的动态控制之间的矛盾形成的。

3.3.4项目收尾阶段成本控制存在的问题

项目收尾阶段的各项工作，包括竣工验收、办理项目入住、工程结算、与物业移交、售后维修及项目的总结评价等。这一阶段房地产企业暴露出来的主要问题体现在：

（1）与物业移交不及时

工程竣工验收后，小区的绿化，道路，各种设备，成品房的保护都需要相关人员进行管理，房地产企业与物业公司移交不及时，造成二次破坏，影响业主入住后的使用，加大成本支出进行二次维修。

（2）维修与赔付问题处理不到位

售后维修是常常被忽视但又容易出现问题的环节，体现在以下几个方面：维修责任界定不清、施工单位互相扯皮现象；业主投诉问题处理不及时引起矛盾激化；维修返修率高，尤其是屋面防水等。房地产企业由于工程质量造成售后维修问题过多，超出了质量保证金的范围，需进一步追加成本。

（3）缺乏项目的总结与评价

房地产企业在项目结束后，马上投入到下一个项目的运营中，而缺乏对前一个项目实施情况的反馈、总结、分析交流，相应的也没有落实项目的考核激励制度，兑现奖惩。这样就缺少了项目操作过程中很重要的一个环节，项目存在的问题没有进一步探索其根源以规避再次发生，宝贵的分析及数据资料没有实现共享以便今后得以借鉴，以致项目操作的成败得失、精华及经验都没有传承下来，失去了提高项目管理水平及成本管理水平的宝贵机会。

总之，房地产企业在项目实际操作中，成本控制多局限于建安造价控制上，

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但由于控制不力又收效甚微，在项目其他环节如可行性研究、规划设计上没有建立良好的控制程序，而且在项目成本控制方面缺乏经验的总结积累，对于项目操作中影响成本的重要要素认识不清，进而抓不住成本控制工作的重点和关键点，同时缺乏必要的措施，必将影响到成本控制的效果。

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