保险

1. 引言

1.1研究背景

2009年10月1日，新《保险法》颁布实施，其中“第一百零六条规定了保险公司资金运用限于下列形式：(一)投资银行存款；(二)购买债券、股票、证券投资基金等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式”从保险角度看，不动产主要指房地产。 2010年2月1日，保监会审议通过《保险资金运用管理暂行办法》，于2010年7月30日颁布，8月31日起正式实施。2010年9月5日，保监会颁布了《保险资金投资股权暂行办法》，同日，《保险资金投资不动产暂行办法》颁布实施，二者同时颁布，被视为《保险资金运用管理暂行办法》相关规定的配套实施细则“此次保险资金投资房地产市场的放开将对保险业和房地产业产生巨大的影响。在此背景下，本文研究了中国保险基金投资房地产市场的对策，并进行了风险和效益的具体分析。

1.2文献综述

国外对保险公司投资房地产市场的研究，基本建立在保险公司资产投资组合理论的基础上。“Davis 和 Steil（2001）对美国、德国、日本等发达国家的机构投资者进行了研究，研究表明不动产投资收益率约为6.5%，低于股票，高于政府债券和公司债券，在某些国家不动产投资收益率甚至超过10%，例如德国不动产投资收益率为10.9%，超过其他所有资产投资收益率”。以房地产投资为主的不动产投资为保险公司带来了较高的投资收益率，保险资金投资房地产市场已成为保险公司资产组合的重要组成部分。“Baker 和 Collins（2003）对早期英国寿险公司（1900年～1965年）的投资组合进行了研究，发现早期保险资金主要投资公司债券，但随着时代的发展进步，保险资金投资组合中股权投资比例逐渐增加，债券投资比例逐渐减少，投资渠道日益多样化”。由于保险公司经营的特殊性，对于保险公司的资产配置问题，各国都进行了严格的管理和控制，主要分为谨慎人原则和量化资产限制原则两种模式。谨慎人原则要求保险公司进行谨慎投资，遵循保险公司资产负债相匹配原则和保险资金投资组合多元化原则，典型国家为英国和荷兰；量化资产限制原则严格管理保险公司资产配置比例，针对保险公司的资产组合和资产品种进行严格管理，直接进行量化限制，典型国家为德国和瑞典。研究发现，量化资产限制原则对寿险公司的投资收益率影响显著，经过风险调整，并且控制了其它相关因素以后，寿险公司的投资收益率约降低4%，总体影响为2%～3%“。张领伟和李海超（2009）研究发现，保险资金以投资房地产信托投资基金（REITs）的方式投资不动产是保险公司一种重要的投资方式。“REITs 投资具有自身特点，具有投资的非关联性、投资过程的高流动性和投资的高收益性，这正好与保险经营过程中所产生的交易射幸性、成本滞后性以及经

营外部性等特点相吻合”王洪、陈秉正、刘超（2010）研究发现，美国次贷危机提醒我们房地产市场的涨跌和经济周期的变化紧密关联。为降低保险公司投资风险，保险资金进行房地产市场投资时，必须严格限制投资比例，严格限制保险资金投资范围，禁止保险资金投资商业性住宅市场，允许保险公司购买自用办公楼，鼓励保险资金投资养老地产和保障性住房市场。张铁涛和周红（2011）研究发现，“从美国寿险公司投资组合的构成比例来看，寿险公司对不动产的投资比例很低。从危机前后美国寿险公司的投资构成来看，不动产投资所占比例的变化不大。短期内，不动产投资对寿险公司盈利水平具有顺周期影响，可以使寿险公司的偿付能力显著提高；从长期来看，保险公司要想最终提高其盈利能力和偿付能力，还应提高保险公司自身的经营管理效率和发展潜力”。

2.中国保险资金投资房地产市场发展概况

2.1 中国保险资金投资房地产市场发展历程

2.1.1相关法规的立法进程

近年来，为加快保险业的发展，根据国务院的决定，保监会结合《保险法》有关规定和保险市场的实际需求，先后出台了各类保险资金运用办法，包括“《保险公司投资证券投资基金管理暂行办法》、《保险公司投资企业债券管理暂行办法》、《保险资产管理公司管理暂行规定》、《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》、《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》”等一系列法律规范和规章制度，不仅拓宽了保险资金的投资渠道，而且缓解了保险资金的配置压力，增加了保险公司的投资收益，促进了保险公司的进一步发展，使保险公司成为资本市场上又一个重要的机构投资者。

2009年10月1日，新《保险法》颁布实施，其中“第一百零六条规定了保险公司资金运用限于下列形式：(一)投资银行存款；(二)购买债券、股票、证券投资基金等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式”。 2010年2月1日，保监会审议通过《保险资金运用管理暂行办法》，于2010年7月30日颁布，8月31日起正式实施。2010年9月5日，保监会颁布了《保险资金投资股权暂行办法》，同日，《保险资金投资不动产暂行办法》颁布实施，二者同时颁布，被视为《保险资金运用管理暂行办法》相关规定的配套实施细则”。

2.1.2 《保险资金投资不动产暂行办法》内容概述

《保险资金投资不动产暂行办法》主要涉及保险公司投资房地产市场及相关金融类产品的相关规定，除《保险资金运用管理暂行办法》规定的保险资金投资

不动产的投资限额，《暂行办法》还规定：“投资单一不动产投资计划的账面余额不得高于该计划发行规模的50％；投资其他不动产相关金融产品的账面余额不高于该产品发行规模的20％”。这一“参而不控”的投资原则，贯穿于保险资金投资不动产规定细则的全部内容。《暂行办法》明确规定了保险资金禁止投资的领域，保险资金不得投资房地产开发公司，不得投资商业性住宅市场，不得通过大量购买股票的方式控股房地产公司。而且，《暂行办法》重申了《保险资金运用管理暂行办法》规定的投资不动产的投资限额，规定“投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10％；投资不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额合计不高于本公司上季度末总资产的10％”。《保险资金投资不动产暂行办法》要求，保险公司应具有与所投资不动产及不动产相关金融产品相匹配的资金，且资金来源充足稳定。此前，国内保险公司曾以“自用”名义收购了一些写字楼，但是仅以“自用”名义进行房地产买卖，保险公司就必须要启用自有资本金。

2.2 中国保险资金投资房地产市场现状

2.2.1 中国保险资金投资房地产市场历程

保险资金进军房地产市场绝非一时兴起，早在保险资金投资不动产细则尚未颁布，甚至在新《保险法》正式颁布之前，保险资金早已经以“自用”名义投资房地产市场。实际上，保险公司一直以自用名义投资房地产市场，而且，已经在许多经济发达的城市如上海、广州等地大规模购买优质办公物业。在新《保险法》颁布之前，对保险资金投资范围和投资额度一直有着严格的限制，保险公司70%的保险资金用于投资银行存款和购买债券，导致保险资金的投资收益率较低，抵御通货膨胀风险能力较弱。只有在2007年资本市场异常火爆的情况下，股票和证券市场收益率激增，才促使保险资金平均收益率高达12.17%。而近些年来保险资金的年平均收益率仅为4%，投资回报率低，保险资金的保值增值出现困难，很难实现保险公司资产负债相匹配的目标。

最近几年，保险行业发展迅速，保险市场不断完善和成熟，保险资金可投资渠道也在不断增加，但是，由于保费收入增长迅速，使得保险资金投资渠道拓宽的速度远远赶不上保费增加的速度，因此，保险公司不仅面临着资产负债不匹配的压力，而且面临着巨额保险资金配置难的压力，保险资金急需拓宽投资渠道，实现多元化投资。2009年10月1日，新《保险法》颁布实施，规定保险资金可以投资不动产，但投资过程中必须遵循安全性原则。对保险公司来说，相对于投资证券市场，投资房地产市场收益更为稳定，也更符合保险资金的投资需求和目标。由于保监会规定保险资金不允许投资商业性住宅市场和参与房地产开发建设,所以此次保险资金投资渠道放开后，保险资金可投资的房地产市场主要包括保障性住房市场、养老地产和商用物业等。 2.2.2 中国保险资金投资房地产市场发展状况

各家保险公司均在积极筹备进军房地产市场，2009年4月，中国太平洋保险公司涉足房地产市场，投资购买了北京金融街的丰盛大厦，合计投资22亿元；

2009年5月，中国人民保险集团股份有限公司与北京金融街签下地产合作项目，投资总额达100亿元；2009年8月，中国平安保险公司借助平安信托与金地集团签订房地产合作协议，9月，又与绿城集团签订合作协议，合计投资房地产市场400亿元。2009年12月，中国人寿投资购买远洋地产9.34亿股新股，持股比例达16.57%，合计投入资金58.19亿港元，成为该公司第二大股东；2009年12月，生命人寿保险公司也不甘落后的进军房地产市场，与佳兆业集团签订房地产投资合作协议，协议规定二者主要以抵押融资等方式进行合作。

2010年3月24日，保监会颁布了《保险集团公司管理办法》，为保险公司投资不动产设定了投资上限，旨在防范保险公司综合经营风险。《保险集团公司管理办法》规定，“保险公司投资与保险业务相关的非金融类企业时，投资总额不得超过集团合并净资产的10%，不得超过被投资企业实收资本的25%，且不得参与被投资企业的经营”。根据《保险集团公司管理办法》规定，由于中国人寿保险公司已经成为远洋地产公司的第一大股东，所以将无法利用这一次央企退出房地产市场的机会进一步增持股份，这也表示保险公司不能大额投资房地产公司。

3.保险资金投资房地产市场的3个具体对策

3.1 保险资金投资保障性住房

3.1 .1中国保障性住房发展概况

保障性住房 :包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房三部分。 我国政府近些年不断加强对保障性住房的投资力度，不断加大保障性住房的建设力度，增加保障性住房的数量，改善低收入群众的居住条件，促进房地产市场的稳健发展，提高人民群众的生活水平。 3.1.2保险资金投资保障性住房的必要性及影响

保险资金数额巨大，在投资运用过程中要求安全稳定，同时要确保一定收益率。保障性住房建设属于低风险投资品种，因为在保障性住房的整个投资建设过程中政府均有参与并做出强制性要求，由政府负债，指定保障性住房的土地划拨，规定投资者可获得的利润空间并承诺回购等，属于投资风险可控制的、担保可靠的、投资周期长的、运营安全稳定的投资品种，正好符合保险资金的投资要求，不仅可以降低保险公司的投资风险，而且有利于降低保险资金对资本市场的依赖度，拓宽保险资金投资渠道，有效规避资本市场的涨跌风险。尤其在新《保险法》实施后，保险资金投资保障性住房更是获得了法律支持。保险资金投资保障性住房，有利于拓宽保险资金的投资渠道，分散保险资金的投资风险，增加保险资金的长期投资收益，促进保险行业的长期稳定发展。同时，对房地产行业来说，保险资金投资保障性住房建设，有利于拓宽房地产市场的融资渠道，弥补保障性住房建设的资金缺口，促进保障性住房建设的进一步发展和房地产市场的繁荣兴