保险

盛。因此，保险资金投资保障性住房建设是一项惠民工程，也是一个双赢的策略。

3.2保险资金投资养老产业

3.2.1 中国保险资金投资养老地产概况

中国养老产业蕴含巨大商机，亟待开发。近些年，中国人口老龄化程度不断加剧，人口流动日益频繁，抚养系数比持续上升，这一系列的变化正在逐渐颠覆现行的家庭养老方式，发展养老业的需求不断加大。而且，中国有支付能力的养老群体数量也在不断加大，经过几十年的发展，中国中产阶级迅速崛起，目前中产阶级人口已占总就业人口的20%，按照每年1%的速度增长，在未来十年内，中国的中产阶级人数将达3.5亿人，这个具有庞大支付能力的养老群体将促使中国养老产业不断发展，而这一发展则吸引了包括保险公司在内的各种投资机构的关注。

3.2.2 保险资金投资养老地产的必要性及影响

养老社区的建设要历经立项、开发、运营和回收四个阶段，运行周期长，所需资金具有需求刚性且投资回报周期长。保险资金具有逐渐积累和长期持有的特点，这一特点正好与养老社区逐渐开发、陆续交付和稳健回收的过程相适应，使保险公司可以低风险进入房地产市场，保证保险公司的稳健运营和持续获利，保证保险公司健康发展，进而保证被保险人的利益。而且，养老地产作为房地产开发建设的一种方式，属于实体资产，保险公司持有这种资产不但可以获得资产增值化的收益，并且可以有效抵御通货膨胀，避免资产贬值。

3.3保险资金投资商业地产

3.3.1中国保险资金投资商业地产概况

2010年9月，保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式投资房地产市场，商业地产投资成为房地产投资的一种重要途径。根据世界银行发展报告显示，当一个国家或地区人均 GDP 达到3000美元左右时就已经进入了现代化发展阶段，此时经济迅速发展，同时也使大中型城市迅速发展。为适应快速城市化的需要，规模化、多样化的现代商业应运而生，各种大型购物中心、超市、商用写字楼等开始大量涌现，成为推动城市发展的新动力。尤其是当国家对住宅市场价格进行宏观调控后，商业地产的投资便受到了越来越多的投资机构的追捧。因为商用物业不仅可以享受稳定的租金收益，又可以实现资产的保值增值，所以对商业地产的投资日渐成为各投资机构的主要选择。

3.3.2 中国保险资金投资商业地产的必要性及影响

商业地产项目对资金链的要求很高，一个商业地产项目从招商到建设，再到后期的运营管理，通常需要3～5年的时间，资金回笼周期较长，而保险资金运用原则要求保险资金投资收益高、周期长、稳定性好的产品，正好与商业地产项目的资金需求相契合。保险资金投资商业地产项目，不仅给开发商提供了新的融资渠道，促进商业地产的健康发展，而且，商业地产所具有的长期稳定的租金回报有利于实现保险公司资产负债相匹配的目标，还可以缓解巨额保险资金的配置压力。

4 保险资金投资房地产市场的效益分析

4.1 保险资金投资房地产市场对保险业的效益分析

4.1.1 拓宽投资渠道,减轻保险公司资产配置压力

我国保险资金投资渠道单一，主要用于投资银行存款和购买债券。以2009年为例，截至2009年6月，保险资金配置情况如下：“银行存款占31％，债券占50.2％，证券投资基金占6.8％，股票(股权)占9.8％，其他投资占2.2％。保险资金除了获得固定的利息收入外，其他的投资收益都依赖于证券投资，而资本市场变幻莫测，涨跌幅度较大，可能产生巨大的投资风险。2011年中国保险业共实现保费收入1.43万亿元，与去年同期相比增长10.4%。其中，财产保险实现保费收入4617.9亿元，与去年同期相比增长18.5%；人身保险实现保费收入9699.8亿元，与去年同期相比增长6.8%。保费收入的大幅增加导致保险公司的资产配置压力加大，保险资金运用要求更高，投资多样化势在必行。保险资金投资房地产市场，不论是通过直接购买办公地产的方式进行投资，还是通过金融工具 REITs 进行投资，都可以因资产种类和资产数目的增加而使原来的资产投资组合获得分散，从而降低投资风险，拓宽投资渠道，减少房地产业对资本市场的依赖。 4.1.2 确保险资保值增值，实现资产负债相匹配

在通货膨胀的环境下，进行房地产投资是对冲通货膨胀的重要手段。保险公司大部分的保险资金用来投资固定利息产品，而固定利息产品在通胀来临时会面临贬值风险，造成保险公司投资损失。而房地产价格近年来一直与物价保持同步上升，受通货膨胀的影响较小。此外，国内一线城市中商业地产的投资收益率比大部分固定利息产品的投资收益率高，其租金收益率介于5％～7％之间，更有利于实现保险资金的保值增值。如果保险资金投资国家重点支持的房地产项目，如保障性住房项目和养老地产项目，则不仅可以得到国家的支持，降低保险资金投资风险，而且还能获得可观的投资收益，有助于实现保险公司的投资目标。从目前来看，主要匹配保险公司长期负债的资产是保险公司投资金融机构的长期金

融债券，但这类金融债券的投资规模有限且流动性不高，而房地产投资却具有投资周期长、可抵御通货膨胀风险、保值增值的特点，与保险资金的投资需求相契合，有利于实现保险公司资产负债相匹配的目标，是保险资金重要的投资选择。 4.1.3 提升保险业竞争地位

保险资金投资房地产市场有利于拓宽保险资金投资渠道，有利于实现保险公司资产负债相匹配的目标，有利于促进保险公司健康平稳的发展，从而提升保险业在国内、国际的竞争地位。与发达国家保险业相比,旧保险法规定的保险资金运用渠道狭窄,尤其是寿险公司,极易形成利差损。在旧《保险法》的限制下,可使保险公司获得高收益的投资产品比例小,与银行等其它金融机构相比,保险业竞争力明显不足。新《保险法》颁布后，保险资金允许投资房地产市场，从而可以获得较高收益，有利于保险公司提升市场竞争力。

4.2 保险资金投资房地产市场对房地产行业的效益分析

4.2.1 拓宽房地产市场融资渠道

长期以来，我国房地产业融资渠道狭窄,对自身筹资和银行贷款依赖度高,因此，对房地产销售市场和信贷市场的波动，房地产商的承受力有限,易遭受资本市场风险的影响。2011年政府对房地产市场进行了两轮宏观调控，颁布了一系列政策法规，涉及各个方面，包括房地产交易、房地产信贷以及房地产税收等，全面抑制房地产市场过热问题。由于银行贷款利率上调，银根收紧，房地产市场很难获得银行贷款，而对房地产信托融资的规范和监管政策又使房地产市场的融资渠道变得更加狭窄，可能导致房地产市场资金枯竭，造成房地产市场融资难的局面。而保险资金对房地产市场进行投资, 不仅可以拓宽房地产业的融资渠道，缓解房地产业过紧的资金链条，而且可以抑制一部分过高的资金成本，提高房地产业的收益率。国家政策鼓励建设保障性住房、发展老年实体产业，但与其他房地产投资项目相比，此类项目资金投入一直不足。为了改善低收入群体的住房问题，必须增加保障性住房的资金投资，而巨额保险资金进入房地产业正好解决了保障性住房融资难的问题。保险资金投资房地产市场，将加速房地产行业的洗牌，有利于行业整合，促进房地产市场健康发展，同时也稳定了社会秩序，为社会和谐稳定做出了贡献。

4.2.2 弥补房地产市场的资金缺口

自1998年以来，中国房地产企业融资规模持续增长，但自有资金不足。从融资结构来看，明显依赖银行进行贷款，如2008年房地产开发投资资金中，银行贷款为7256.6亿元，占本年资金来源的20%；2009年1月～9月的房地产开发资金中，银行贷款达8190.4亿元。单一的融资渠道制约了房地产业的发展，增加了房地产业的金融风险，造成了房地产市场的资金缺口。房地产业属于资金密集型产业，资金需求巨大，房地产商的融资情况对于房地产业的发展至关重要，

但房地产商靠自筹资金弥补资金缺口的能力有限，而过度依赖银行贷款又会产生金融性风险，所以巨额保险资金投资房地产市场有利于拓宽房地产市场融资渠道，分散房地产市场融资风险，增加房地产市场融资金额，弥补房地产市场资金缺口，对于房地产商来说是一个巨大的好消息。 4.2.3 带动房地产相关产业链的发展

从社会福利角度来看，保险资金投资保障性住房可以增加住房供给，有效缓解低收入家庭住房难的问题；投资养老地产有助于缓解中国日益增加的养老需求，使人们老有所养，是一项惠民工程。同时，保险公司对这些领域进行投资，不仅可以增加居民住房数量和养老机构及服务的供给，同时还可以带动相关产业的发展，如钢铁、建筑、医疗等行业，起到扩大内需、增加就业岗位的作用，促进上下游相关行业就业人数的增长，扩大就业，拉动经济增长，实现国民经济的健康发展。

5.保险资金投资于房地产行业的风险分析

5.1 保险资金投资房地产的行业风险

未来几年我国将有数千亿的保险资金投资房地产行业，这对房地产行业和保险行业的发展都将起到积极的作用。但是，投资必定会有风险，高收益通常伴随着高风险。我们在看到房地产行业高收益的同时，也要加强对投资风险的识别和防范，建立全面的风险管控机制。惟其如此，才能保障我国保险资金的投资安全，保证保险资金投资房地产行业的长期收益，促进保险行业和房地产行业的健康发展。当前，我国保险资金投资房地产行业的风险主要表现在以下几个方面。 5.1.1流动性风险

房地产行业的经营比较特殊，资金需求量大、周期长，大多数项目的生命周期比投资周期长，这就降低了投资资金的变现能力，对保险资金的流动性造成了影响，特别是以短期获利为目的保险资金，其流动性必然会受到较大的影响。房地产行业是一个突发事件和意外事故较多的行业，对于长期投资的保险资金来说，一样会存在流动性风险。因此，保险资金投资房地产行业时要加强对流动性风险的管控，防止因投资资金的流动性风险影响保险公司的偿付能力。 5.1.2收益性风险

房地产建造过程中存在多种风险和不确定性，最终的价格也会受到市场等多种因素的影响，这都会对保险资金的投资收益造成一定的影响。因此，保险资金投资房地产行业面临比较大的收益性风