中共滕州市委政策研究室 2006年4月2日

供领导参阅

调研专报

第13期

签发：闫培楷 中共滕州市委政策研究室 2006年4月2日

领导批示

我市商品房市场情况

调查报告

近年来，我市房地产业快速发展，商品房开发面积逐年增加，居住环境日益改善，有力拉动了投资和消费增长，促进了经济快速发展，提高了人民群众生活水平，推动了城市化进程。同时，随着商品房消费成为居民消费的最大支出，商品房价格持续上涨、房价较高的问题，也成为社会各界广泛关注的焦点。针对这一问题，近期市委政策研究室进行了

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认真的调研分析，现就调查情况报告如下。 一、我市房地产开发的基本情况

我市房地产业起步于1984年，经过20多年的发展，已成为我市经济不可缺少的支柱产业。目前，全市共拥有开发企业37个，其中一级资质1家，二级资质2家，3级资质2家，4级及暂定资质32家；2005年，全市共开工建设91.5万平方米，竣工45万平方米，完成投资8.5亿元；“十五”期间，全市累计开工建设314万平方米，竣工170.9万平方米，完成投资25.6亿元，累计向市民提供住房1.3万套，解决了城区5万余居民居住问题。近年来，随着人们对居住环境质量的要求越来越高，我市住宅开发由过去仅满足基本居住需要，改变为更加注重以人为本，突出优美的居住区环境、齐全的配套服务设施、智能化人性化功能设计等，出现了一大批环境好、标准高、配套设施齐全的高档精品小区；单户面积也由过去的80－100平方米向120－150平方米甚至更大面积发展；其中滕阳丽都、龙水华庭等建设了部分面积在200平方米以上的复式住宅；上海通盛花园、四季汇龙花园等开工建设了小高层住宅，满足了不同层次消费者的购房需求。 表一：“十五”期间我市商品房开发总体情况统计表

新区开发 开发面积 年份 （亿元） （万平方米） 2001 2002 2003 36.4 49 62 22.8 35 35 2.1 3 5 （万平方米） 7.5 10.27 15.94 15.3 14.73 19.06 竣工面积 投资额 面积 面积 旧城改造 — 2 —

2004 2005 总量 76 91 314.4 32.7 45.4 170.9 7 8.5 25.6 21 18.35 73.06 11.7 27.05 86.84

我市房地产业的迅速发展，对我市经济社会发展做出了积极贡献。一是带动了相关产业发展和GDP增长。房地产开发能够直接拉动建筑、建材、能源等产业的发展，间接拉动房地产装饰装修、中介服务、通讯、商业、运输等产业的发展。据世界银行提供的数据模型资料显示，在我国，每投入100元的住宅资金，可以创造出相关产业170—220元的实际需求；每消费100元的住宅，可带动130—150元的其他商品销售。2005年，我市房地产开发投资占全市GDP比重为3.1%，按照国内通用的拉动系数1.8计算，间接贡献率达到5.58%，折算带动相关产业实现产值15.4亿元，两项合计，实际贡献率为8.68%，为国民经济贡献产值达到23.9亿元。二是政府收益增加。2005年，全市房地产开发企业共上缴税金4405万元，建筑企业上缴税金6508万元，政府获得土地收益金1.33亿元，此外还有房地产交易契税等其它收入。三是带动了农村剩余劳动力转移。据不完全统计，2005年全市进入房地产开发建设领域的农民工达3万余人，并拉动建材制造、运输、石料开采、木器加工等相关产业发展，共为15万农村剩余劳动力提供了就业机会，对促进农民增收发挥了重要作用。

二、近年来商品房价格情况和房价上涨原因分析

近年来，市民对住房的需求持续旺盛，尽管房价一涨再涨，商品房销售仍处于卖方市场，特别是2005年，我市住房一、二

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级市场空前活跃，房价均有不同幅度的上涨（以下所称商品房均为住宅类商品房）。

1.住房一级市场价格情况。统计资料显示，2000年，全市新建商品房平均销售价格为890元/平方米；但自2002年开始，房价增幅逐年加大，到2005年底，我市商品房平均价格已近1900元/平方米，部分地段商品房价已突破2000元/平方米，最高达到2700元/平方米；目前，我市城区几个大型在建住宅小区的普通住房房价基本保持在1800－2300元/平方米之间；复式住宅和小高层住宅的房价达到2500元/平方米。

2.住房二级市场价格情况。我市的二手房交易市场，在经过了2005年的快速发展后，2006年却突然跌入低谷，形成强烈反差。据建设部门提供数字，2005年全市二手房交易数为2114宗（含营业房）、交易金额2亿元、交易面积39万平方米，每平方米平均价格达1600元，每月交易量都在100宗以上。但进入今年以来，到市房地产交易大厅办理交易手续的仅20余宗。其主要原因是国家为了抑制房地产投机，从2006年1月1日起，在二手房交易中开征营业税、城建税、教育附加税、土地增值税和个人所得税等6个税种。据介绍，按照这一收税标准，例如一套面积85平方米、购臵成本为13万、现交易价为19万的商品房，办理交易手续时需要交纳税金2.5万元。由于交易所需费用大幅度提高，导致我市二手房交易全面“刹车”，有的持房观望，更多的是转入地下私自交易。这种现象一方面导致税金流失，另一方面也会造成一系列社会矛盾隐患。

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表二：我市“十五”期间商品房价格增长情况

年份 平均房价 最高房价 2001 1000 1180 2002 1120 1340 2003 1300 1500 2004 1500 1700 2005 1850 2250 目前 1950 2700 表三：我市目前新建、在建主要住宅小区情况统计表

开发面积 投资额 起步价 最高价 单户最小小区名称 （万平米） 滕阳丽都 滨江国际 3.4 一期 滨江国际 9.46 二期 上海通盛 龙水华庭 科圣园 7.2 3．6 3．45 5355 6950 3840 1800 2500 96 98 78 8540 1900 2100 99 3060 1400 1600 110 8.18 （万（元/平方米） 元） 10247 1800 2400 面积 单户最 竣工 大面积 时间 空臵率 （平方米） 99 270 在建 预售40% 160 2005 无 170 在建 预售60% 176 212 117 在建 预售95% 在建 预售90% 2004 无 平均价1998 平均价1226 近年来，我市房价之所以上扬，主要原因有以下几方面： （一）市场需求持续旺盛。房价上涨归根结底取决于供求关系。目前我市房价上涨的主要因素在于市民对住房消费的需求十分旺盛。主要原因有以下几点：

1.居民购买能力提高，购房投资热度不减。近年来，随着我市经济快速发展，城乡居民收入不断增加，人们对改善居住条件的需求更加强烈，同时也具备了更强的现实购买力；同时由于近年来股市低迷、银行利率较低，有些居民看好房产保值性能好的

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