逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题(2)

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

倘若依此观点,从合同约定的交房时间(也就是交房日期的次日)起算违约金请求权的诉讼时效,而此时,只有该日的违约金请求权未得到给付,即该日违约金请求权利被侵犯,而之后的每日产生的违约金尚未发生,又谈何被侵犯。

同时,这种诉讼时效的起算方法也会造成一定的社会公平问题。作为存在违约行为的开发商来说,如果超过两年的诉讼时效,就可以此为抗辩拒绝承担违约金的赔偿责任,同时也就不再急于交付房屋,而对于没有过错的购买者来说,一旦超过合同约定的交房日两年,就丧失违约金请求胜诉权,也就很难督促开发商尽早交房。因此,此种起算方法对于权利人的要求最为苛刻,反而成为违约方逃避法律责任的一种工具,不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。

(二)从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效

此种观点实际采用的是侵权法理论,即该逾期交房的侵权行为始终存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从开发商实际交付房屋之日起计算。该观点主要依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定的,侵权行为是持续发生的,诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算[3]。

但是该观点也存在着一定弊端,首先逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债,故不能适用侵权行为的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向房地产开发商主张其权利,造成该诉讼时效被权利人滥用,对于开发商来说又存在一定的不公平性。

(三)从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权

实践中,有的法院采用了一种更为合理有效地诉讼时效起算方法,即当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。[4]笔者也比较赞同此观点,并将在下文中详细阐述这种逾期交房违约金请求权诉讼时效计算方法的依据。

三、采用第三种观点起算诉讼时效的理论依据及现实意义

保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权,这种观点的主要依据为,该债权为继续性债权,违约金的计算是以日为单位的,故多违约一日就产生多一日的违约金,即产生多一日的违约金请求权,对于每一个请求权分别计算诉讼时效。

(一)属于继续性债权的理论依据

继续性债权是相对应一时性债权的一个概念。一时性债权指的是债权的内容在某一个时

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