谈商业银行房地产信贷风险及防范(2)

变当前房地产企业融资主要集中于银行信贷的局面。

（2）政府应尽快确立房地产信托和房地产投资基金的角色和地位。相对于股票融资和债券融资方式，房地产信托和房地产投资基金手续相对简单，无需政府行政审批和额度控制，是完全市场化的融资方式，对于房地产企业来说操作性较强。

2、政府应当建立有效的政策措施，防止房地产业的系统风险向银行系统的蔓延。

银行作为全社会资金融通的中间机构，其影响力和重要性在社会系统中非同一般，也正因为如此，产业部门的任何波动都将传递到银行，银行系统显得较为脆弱。目前由于商业银行流动性过剩、经营压力增大而引起的对房地产信贷业务的青睐使得房地产贷款仍旧每年以两位数的增长速度迅速扩张，信贷风险在不断积累。为防范风险，推进全社会的和谐发展，政府部门必须采取果断措施，在房地产业和商业银行之间防火墙，有效化解风险在房地产业和银行之间的转移。一是作为金融主管部门的人民银行和银监局等部门应进一步制定针对房地产信贷的控制政策；二是作为土地管理部门的国土资源管理部门等机构应加强对土地的垂直管理，调节土地出让速度和数量，控制土地出让价格的增长，杜绝土地价格虚增引起的房地产抵押担保过渡融资。三是作为房地产市场与产权主管部门的建设部与各地房地产管理局应积极配合商业银行把好商品与销售许可证的发放环节、做好房地产抵押登记工作，尤其是对在建工程抵押的落实和完善，防范抵押瑕疵。

3、积极加强社会信用环境建设。

切实加强对贷款的风险管理，建立对贷款客户的跟踪调查制度，确保贷款的安全性。建立银行同业自律体系，引导金融机构依法、有序竞争，强化相互监督和自我约束机制，共同抵制损害金融债权的行为。建立银行间的逃债企业信息披露制度，运用信贷登记系统、账户管理系统及时披露恶意逃废债企业信息。进一步发挥金融债券联席会议的作用，加强各金融机构之间的合作，加大对恶意逃债企业的联合制裁力度，严格实行对逃债企业的“不开户、不贷款、不结算、不体现”的规定，确保制裁效果。

（二）建立有效的风险预警机制

房地产的行业发展不是孤立的，它与国民经济发展、居民收入水平、国家的宏观调控政策及房地产市场自身发展规律等众多因素密不可分，只有正确分析判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产预警机制，如建立房地产行业预警机制、房地产信贷风险预警机制、房地产信贷业务监管机制，这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。

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（三）加强银行房地产信贷风险管理

1、建立健全科学的商业银行房地产企业信贷风险管理体系。建立完整规范的房地产企业信贷管理制度体系，做到权责清晰、职责明确、流程严谨。完整的信贷管理需要通过制度的形式来明确责任权利、交叉制衡、前后台分离以及规范流程等。房地产企业信贷管理制度主要包括贷款主要包括哟贷款授权管理、手心管理、审贷分离、审查责任之、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以及贷款检测等。

2、加强银行房地产开发贷款贷前审查。包括对房地产项目的贷前审查、对房地产开发商的贷前审查、对抵押物的贷前审查。

3、加强个人住房按揭贷款管理，防范“假按揭”风险。“假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由房地产开发商归集使用的个人按揭。主要表现形式为房地产开发商串通无真实交易意愿的个人，或假冒个人，以虚假的购房合同向银行申请个人按揭贷款，套取银行信贷资金。

建立规范的个人住房贷款操作程序，严格遵造执行，商业银行就能有效的防止“假按揭”。首先，要做好对开发商及按揭楼盘的审查把关，全面了解资质情况、管理水平、资金实力、财务状况、及信用记录，特别是要深入了解开发商实际控制人的信用记录。其次，商业银行应准确掌握借款人信息，商业银行应建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度。第三，建设一个良好的经济、社会和信用环境，完善个人征信系统，应将个人各方面的信用记录如工商、税务等信息共享，供商业银行作为放贷参考。

结论：商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范信贷风险的意识。中央政府应创建良好的房地产金融环境，建立起有效的房地产预警机制，商业银行必须对目前出现的房地产热要保持清醒的认识，要积极了解认真两会政府有关房地产金融的政策和规定，逐步建立以充分控制房地产信贷风险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，合理扩展房地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准化、优质化方向发展。有效地推出“住房抵押贷款证券化”等避险工具，加强自身抗风险能力，让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。

参考文献：

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[5]杨跃昆﹒房地产开发项目贷款营销、管理中需要注意的几个问题与对策[J]，中国房地产金融，2006（8）

[6]佚名﹒审慎对待当前的房地产热[EB/01]，2006

英文摘要

Abstract：In a background of development among the national GDP, urbanization and housing system in China, realty has been facing a rapid development future and becoming an important factor for national GDP and consumption. Meanwhile, real estate credit business in commercial bank has been going through a fast growth, which has been contributing and supporting the realty business meaningfully. Unreasonable increase of realty is facing unpredictable risks, which has become a threat for the real estate credit business in commercial bank. So government issued measures against the increase, a real estate company is required to prepare more own fund. Down-payment for mortgage loan has been increased to 30%. With all measures government plans to make the risk under control, to ensure the credit business function smoothly, and break the threat from the over realty. Therefore, it is theoretically meaningful to study the risk realty.

Key words：realty, credit business, risk prevention

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