物业经营管理复习总结提纲
4） 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止； 5） 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。 2、 物业租赁的分类方式：
1） 按房屋所有权的性质分：公房租赁、私房租赁；
2） 按房屋租赁期限分：定期租凭、自动延期租赁、意愿租赁； 3） 按物业租金的内涵分：毛租、净租、百分比租金；
4） 按房屋的使用用途分：居住用房和非居住用房租赁（办公用房、零售商业用房和生产经
营用房）。
3、 物业租赁管理模式的类型：
包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。 4、 租赁管理的工作内容：
1） 租约签订前：包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理； 2） 租约执行中：房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理； 3） 租约期满时：租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。 整个过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。 5、 租赁方案与策略主要涉及的工作内容： 1） 确定可出租面积和租凭方式； 2） 编制租赁经营预算； 3） 定位目标市场； 4） 确定租金方案；
5） 明确吸引租户的策略。
6、 经营性物业的租金水平的确定： 主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
7、 房屋租赁合同的基本条款： 1） 当事人姓名或者名称及住所；
2） 房屋坐落、面积、装修及设施状况； 3） 租赁用途； 4） 租赁期限；
5） 租金及支付方式； 6） 房屋的修缮责任； 7） 转租的约定；
8） 变更和解除合同的条件； 9） 当事人约定的其他条款。 10） 租赁双方的权利与义务。 8、 实施客户关系管理的目的与内容： 是一程通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。是企业通过富有资方的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的。 内容：
1） 建立详细的租户档案；
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2） 租赁期内的服务； 3） 租金缴交的管理； 4） 数据统计与分析； 5） 个性化服务。
第七章 成本管理
1、 物业管理企业的成本的构成：
1） 营业成本：直接人工费、直接材料费、间接费用；
2） 期间费用或经营管理费用：管理费用（公司经费、劳动保险费、董事会费、税金、无形
资产摊销等）；财务费用（利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、公司筹资发生的其他财务费用）。
成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。 2、 物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法宝税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同； 酬金制，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。 3、 物业管理服务成本估算的主要内容：
人工费、办公费、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费、保险费、专项维修资金。 4、 成本预算、固定预算、弹性预算的区别： 成本预算：是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去分析现在和预测未来的基础上，以货币开式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理工作活动。
固定预算：又称静态预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
弹性预算：是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。 5、 零基预算的基本要求：
不受以往实际费用支出水平的限制，安全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计划，从而制定出费用预算。 6、 滚动预算与概率预算的计算方法：
滚动预算：是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。 概率预算：是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各程因素的变化考虑进去，预算更为符合实际。
7、 物业管理成本控制的内容、分类与原则： 内容：
1） 对目标成本本身的控制；
2） 对目标成本完成的控制和过程的监督；
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3） 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。 分类：
1） 按控制时间特征分：事先控制、事中控制、事后控制； 2） 按控制的机制分：前馈性控制、防护性控制、反馈性控制； 3） 按成本信息反馈的程序不同分：成本开环控制和成本闭环控制。 4） 按控制的系统不同分，简单控制和分级控制；
5） 按控制的要求不同分：绝对成本控制和相对成本控制；
6） 按控制的对象不同分，材料成本控制、工资控制和管理费用控制。 8、 成本日常管理的工作内容：
1） 利用物业管理周期理论进行成本控制； 2） 严格实施预算的凭证控制；
3） 建立健全费用开支与报销审批制度。
第八章 合同与风险管理
1、 物业管理活动中涉及的合同的主要类型：
1） 物业建设单位在开发过程中所订立的合同：土地使用合同、设计规划合同、建设施工合
同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同； 2） 前期物业服务合同与物业服务合同；
3） 业主所签订的与物业管理活动有关的合同；
4） 物业管理企业与专营公司订阅的有关物业管理活动的专项服务合同。 2、 前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别： 合同主体 签订时间 前期物业服务合同 新建住宅的开发商和所选聘的物业管理企业 甲方出售住宅前 物业服务合同 业主委员会（代表所有业主）和物业管理企业 一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月 合同有效期限由双方协议商定 合同有效期限 自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止 3、 物业管理工作中经常涉及的商业保险险种： 财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。
第九章 财务管理与绩效评价
1、 企业财务管理的对象、目标及其基本内容：
对象：企业财务活动：指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。
各种财务关系：企业同其所有者之间的财务关系；企业同其债权人之间的财务关系；企业同其债务人之间、企业内部各单位之间、企业同职工之间的、企业同国家机关之间的财务关系等。
目标：总体目标（利润最大化，酱利润率最大化或每股利润最大化，企业价值最大化或股东
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财富最大会）和具体目标（筹资管理目标、投资管理目标、利润分配管理目标）。 基本内容：筹资决策、投资决策、利润分配决策。
2、 企业财务报告的编制与分析：
企业财务报告包括会计报表和文字报告两上部分
3、 物业管理绩效考核的内容：
盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力。 4、 物业管理绩效评价方法与类型： 评价方法：
1） 功效系数法； 2） 综合分析判断法；
3） 定量和定性相结合计分法。 评价类型：
1） 政府评价（例行评价和特定评价）； 2） 社会评价；
3） 企业集团内部评价； 4） 企业自我诊断评价； 5） 物业资产管理项目评价。
5、 物业管理绩效评价指标体系的构成：
1） 基本指标：是评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。（财务效益状况指标、资产营
运状况指标、偿债能力状况指标、发展能力状况指标） 2） 修正指标： 3） 评议指标：
6、 物业管理报告的类型及其内容：
1） 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类：向物业业主、租户提交的物业管理报告、
向高层次管理者提供的物业管理报告和向投资者或董事会提交的物业管理报告。
2） 按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类：月度、季度、半年度和年度物业管理报
告。
内容：一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划，有的最后附上简短的结束语，一方面表示对业主、租户或者投资者或董事会的支持与配合的感谢，另一方面表达企业今后继续搞好物业经营管理的希望与决心。
第十章 写字楼物业经营管理
1、 写字楼分类及其类型等级划分的因素：
1） 按写字楼的使用方式不同分：自用型和租售型；
2） 按写字楼物业所具备的功能差异分：单纯型、商住型、综合型； 3） 市场上通常分：甲、乙、丙三种。
因素：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。 2、 写字楼物业管理的常规目标：
1） 经营目标：收益部分使用率最大化；
2） 管理目标：物业资产保值率和升值率最大化； 3） 服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。
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