宁德市金港名都房地产项目推广策略报告65页-2007年-3.7M

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一、市场形势分析

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2006年度宁德市房地产市场回顾 2006年度宁德市房地产市场回顾●全市房地产开发投资持续增长； ●销售市场依然旺盛，竣工面积减少销售面积下降，供求关系基本平衡； ●存量土地开发进展偏缓，但容积率有所提高； ●住房供应结构基本合理； ●楼面地价升高，住房价格上升较快； ●金融部门对房地产行业信贷支持加大 金融部门对房地产行业信贷支持加大； 金融部门对房地产行业信贷支持加大 ●房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。

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2006年，房地产业入库地方税收和财政契税3.34亿元，占地方性财政收入15.7亿4的 21.22%。 其中房地产业入库地方税收2.24亿元，占税收总收入11.17亿元的20.05%,同比增加 8441万元，比增47.4%; 财政契税入库1.1亿元，占同级财政收入15.74亿元的7.0%,同比增加2512万元，比增 29.70%, 房地产的投资、消费有力推动了宁德市国民经济的发展。 受“国六条”影响，部分项目提前开工，部分在建项目、未批的建设项目持有观望等 待现象。从新开工面积构成看，住宅开发依然是房地产开发的主旋律，占比达79.33%, 办公用房和商业用房持续走低，这也符合目前宁德的房地产市场需求状况 办公用房和商业用房持续走低，这也符合目前宁德的房地产市场需求状况。

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房地产市场供求总量及其对比情况全市批准预售商品房面积71.72万平方米，同比增加4.85万平 方米，比增7.25%, 其中商品住房批准预售面积63.83万平方米，同比增加2.7万平 方米，比增4.42%;

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商品房销售面积84.84万平方米，同比减少19.26万平方米，下降 18.5%,其中商品住房销售面积76.98万平方米，同比减少18.79万平 方米，下降19.62 %。存量房交易面积116.41万平方米，同比增加 36.79万平方米，比增46.21%。土地购置面积78.76万平方米，同比增 加19.73 %。 全市商品房供求关系基本合理，求略大于供。商品房购买群体发生变 全市商品房供求关系基本合理，求略大于供 化，消费主体由原来的工薪阶层逐渐被乡镇进城的人员 在外做生意 乡镇进城的人员和在外做生意 乡镇进城的人员 的高收入人群及部分购房投资者所取代。 的高收入人群及部分购房投资者所取代。 商品房空置面积5.49万平方米，同比下降13.34万平方米，下降 70.88%,说明市场销售需求相对旺盛，进一步促进了房地产市场健康 发展。

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商品房供应结构需进一步调整优化以宁德市区为例，全年批准预售商品房28件，38.77万平方米， 其中商品住房34.71万平方米，占批准预售商品房总量的89.52%,商 业用房3.67万平方米，占批准预售商品房总量的9

.47%;

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从供应结构看，商品住房开发市场占绝对主流产品，而商业用房市场 而商业用房市场 占有率明显下降。 占有率明显下降。 从销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和120-144平方米面 100-120平方米和120-144 100 平方米和120 积段的商品住房分别占20%和40%,成为最畅销的主力户型。但是套 型面积在90平方米以下的仅占10%,套型面积在144-180平方米的商 品住房批准预售面积为约4.22万平方米，而销售面积仅为2.9万平方 米，说明大户型的供应结构需进一步优化。

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房价上涨较快2006年末全市商品住房均价2200元/平方米，比上半年增加350 元/平方米，比增18.92%,沿海县市涨幅较大，如宁德市区的盈丰佳园 年初的开盘均价2100元/m2,而年末开盘均价达到2500元/m2, 部分 中高层房价突破3000元/m2。 从2007年上半年来看，宁德房价上升更快，东侨新区代表项目 金域兰湾，高层均价突破4000元/m2 ;

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房价上涨的原因: 房价上涨的原因:1)是土地供应量相对减少，存量土地开发进展慢，而新交易的土 地购置费用提高。 2)商品房开发小区配套设施的进一步完善和政府相关部门的规 范管理，及高层住宅量增加，也增加了开发成本。 3)随着城市化进步的加快，大量人口进城、投资购房等因素的 影响也提高了房价。 4)买房者往往买高不买低的心里作用。 5)短期内缺乏竞争，开发企业有意抬高房价。

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金融部门对房地产行业信贷支持力度加大据金融部门统计，2006年全市房地产开发贷款余额为9.1亿元，与去 年同期相比增加了2.44亿元，其中住房开发贷款余额7.34亿元，与去年 同期相比也增加了2.44亿元； 从以上数据可以看出银行贷款支持购房作用显著，激发了市场的供 给和需求，受商品房新开工面积增加的影响，房地产投资资金中自筹资 金也相应的较大幅度提高，受宏观政策影响，金融部门将会减少房地产 开发货款，开发企业资金将主要是靠企业自筹。

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市场现状分析小结 近几个月宁德市场商品房销售势头良好，涨幅快； 房地产销售面积略大于批准的预售面积，空置率明显下降这都很好说 明了宁德市房地产市场供求基本平衡，求略大于供； 商品住房正朝供应结构基本合理化发展，在新开工面积中83.95 %为 住宅，而办公用房和商业用房开发量所占比例较少，这也符合我市当 前市场以住房需求为主； 以宁德市区为例，从销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和 120-144平方米面积段的商品住房分别占近20%和40%,成为最畅销 的主力户型；

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目前商品房旧城区经营性房地产开发用地供应偏紧，供应节奏不均衡， 且房屋拆迁难度加大，进一

步加剧用地供应紧缺问题。 2007年，已取得施工许可证、规划方案已批但未取得施工许可、规划方 案已报但未批的项目将有60-90万m2,这些项目都将投入建设，预计比 2006年增加8%以上。 宁德市区商业用房空置、住房入住率低将进一步加大。由于市区近几年 集中发展东侨新区，配套设施方面不够完善，新区商业氛围不够成熟， 而山区县买房的人、购房用于投资的人不断在增加，从而造成宁德市区 商业用房空置率和住宅入住率进一步的加大。

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