蓝天物业管理有限公司技术标 - 图文 (5)

水、电急修项目24小时内回访；

涉及邻里间的维修项目24小时内回访；

有较大危险性的维修项目（如：室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂等）24小时内回访。 房屋渗漏水维修项目，应在维修完工第一个雨天后回访。 一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。 由“96916”信息平台值班人员进行电话回访。

在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题，应责成有关维修人员登门道歉。

四、服务受理、报修接待的服务内容与指标

全年365天24小时接收业主要求维修服务的信息，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言，亲切、热情的语气接听业主的报修电话。

对急修项目，接待人员应对业主的报修 内容详细询问、准确分类、认真记录，按规定程序将信息给相关的维修人员，并及时进行维修。对预约维修项目，根据与业主预约的时间，维修人员准时上门维修服务。

五、投诉处理的服务内容与指标

公司服务质量投诉电话，24小时开通，24小时内给予回复。 有效投诉处理率100％。

投诉人签字满意率95％以上。

业主对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业主与维修人员无法达成共识，可向“0555－96916”信息平台或管理处专线电话投诉。

“0555-96916信息平台或管理处专线电话”接待人员应认真、热情地接听业主的投诉，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业主一个满意的答复。

投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录，对重大投诉应及时向有关领导汇报。

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标 【电梯】

达观天下小区项目载人电梯24小时正常运行，其他设备按需求正常运行。

保证24小时有维修人员在小区内值班，遇电梯困人事件保证10分钟内救出被困人员。

执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维保落到实处，杜绝无序抢修现象。 所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。 [质量标准] 曳引机

主机运行正常，速度平稳可靠； 冷却风机正常、有效；

减速和润滑良好，油位正常； 制动器完好、可靠。 轿厢

内部按钮齐全完好，信号登记有效； 照明完好，通风机运转平稳，无异常声； 手动、自动操作运行正常；

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应急对讲完好可靠； 超载报警正确可靠；

轿门开闭平稳，时间适中；

轿厢长、短行程的平层精度符合要求。 安全系统

安全钳齐全 ，性能灵活可靠； 限速开关可靠，动作灵敏；

各安全开关齐全、性能可靠、有效；

各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效； 急停开关完好，性能可靠有效； 检修及运行状态正常。 导轨导靴

连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位； 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳； 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全； 各导轨表面无重大锈蚀。 供电系统

每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求； 应急备用电源能自动切换；

动力电与照明电，控制电与信号电不得混用； 发电机运行平稳，无异常声； 轿顶、井道照明齐全良好；

电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线； 接地保护符合要求。 底坑

无积水、渗漏、线路受潮； 照明、插座齐全完好； 急停检修开关有效；

缓冲器正常、符合规定要求。 机房设施

【水泵】

水泵24小时正常运行

对水泵实行日巡查，每年维保一次

水泵各类控制，传感器每月控制保养，有记录 [质量标准] 供水泵

a. 各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；

b. 管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活； c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d. 电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。 水箱及附件

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排水系统

a. 各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c. 各检查口标记清楚，操作方便； d. 各排水横管无倒返水，排水畅通。 污水处理系统

a. 各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b. 初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； c. 压滤机运转正常、完好；

d. 各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e. 各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；

f. 各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g. 气浮除渣设备完好；

h. 各电机绝缘性能符合规定；

i. 电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j. 消毒装置完好、有效； k. 电气接地保护可靠、安全；

l. 经系统处理后，排放符合环保要求。

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标

公共设备、设施包括：路灯、楼道灯等完好率达到98％以上； 房屋建筑完好率达到98%以上； 道路、停车场完好率达到98%以上；

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象

（服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案）

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标 消防设施、管道完好率100％

【消防系统维护质量标准】 消火栓泵

a. 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；

b. 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活； c. 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象； d. 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。

增压泵

a. 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

消火栓及配套设施

a. 各层消火栓箱及附件齐全完好；

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b. 启动报警按钮完好、性能可靠； c. 各层消火栓出水压力符合要求； d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏； e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；

f. 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

喷淋泵

a. 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求； b. 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活； c. 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象； d. 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好； e. 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f. 管道设备等无锈蚀，无渗漏。

喷淋头及管道

a. 不同规格的喷头不得相互代用；

b. 喷头规格、安装数量与竣工资料相符； c. 喷头、管道无渗漏、锈蚀；

d. 管道内水压恒定，器件齐全、正确。

消防送风排烟设备

a. 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效； b. 各送风口完好、无堵塞、结灰；

c. 送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求； d. 送、排风机运转平稳，润滑良好；

e. 各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠； f. 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。

消防报警

a. 消火栓泵运转应与报警联动； b. 喷淋泵运转应与报警联动；

c. 报警装置应可靠、正常，堵绝误报。

烟、温感监视屏

a. 各烟、温感探头完好，感应正确；

b. 探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠； c. 备用电源完好，切换迅速有效；

其他消防设施

a. 机房、设备灭火器按规定应配备到位； 车库、仓库应配备的灭火器材到位。 【公共秩序维护】

管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。

保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带

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通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。 值岗时与业主、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。 为保障业主、访客的人身、财产及达观天下小区项目的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。

门岗保安人员应熟悉达观天下小区项目常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。 雨天为业主提供方便伞等便民服务。

对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业主签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。

管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。

为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。

严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。

加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。

对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。

管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过小区红外线联网、周界报警系统及业主家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。

监控录像保存一个月，循环使用。 做好监控室内务及清洁卫生工作。

监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。

九、小区交通以及停车管理的服务内容与指标

【道路交通管理服务】

对进出达观天下小区项目（－－－）的车辆实施证、卡管理，确保车辆进出井然有序； 确保道路车辆行驶畅通、安全。

达观天下小区项目（－－－）出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向。 确保管理区域内无违规停车现象。 道路路面保持整洁、无损、通畅。 标识清晰、醒目、完整。

对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。 小区行车道油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。

阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。

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