注册会计师考试7 投资性房地产笔记 - 图文

第七章 投资性房地产

定义特征与范围 定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。 房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。 特征：1.投资性房地产是一种经营活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。 范围： 1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于 3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产 A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是 B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。 通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。（注意：这里有变化） 空置建筑物 是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 下列几个不属于投资性房地产： 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 2.作为存货的房地产：一般指房地产开发企业 注意：企业持有并准备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产，好好的房子盖好不用 确认条件：1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益； 2、该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 确认时间：1.已出租的土地使用权：租赁期开始日 2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日 3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物管理当局书面决议日） 外购 成本模式计量，成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果部分用于出租，部分自用的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 成本模式 借：投资性房地产 贷：银行存款 公允价值模式 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款 确认 初始计量（历史成本） 1

自行建造 【注意】：只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 成本由建造该项资产达到预定可使用状态借：投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程（非房地产开发企贷：在建工程（非房地前发生的必要支出构成，包括土地开发费，业） 产开建造成本，应予资本化的借款费用，支付的 开发成本（房地产开发企发企其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中业） 业） 发生的非正常损失直接计入当期损益，不计银行存款等 开发成本（房地产入建造成本。 开发企业） 银行存款等 资本化与投资性房地产有关的后续支支出 出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 注意：处理同固定资产改扩建，但不通过“在建工程” 费用化不满足确认条件的，计入当期损支出 益 1.转销 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 2.资本化支出 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款等 3.完工 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建 借：其他业务成本 贷：银行存款等 1.转销 借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本 ----公允价值变动 2.资本化支出 借：投资性房地产-在建 贷:银行存款等 3.完工 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建 后续支出 后续计量 后续计量模式的选择：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 成本模式 房产的同固定资产的处理，地产的同无形资产处理 1.计提折旧时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.租金收入： 借：银行存款（或其他应收款） 贷：其他业务收入 3.计提减值准备---减值不能转回 借:资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备

公允模式 采用公允价值进行后续计量的条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 1、 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2、.资产负债表日： 借或贷：投资性房地产—公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益 注意： 1、企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 2、企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 3、在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。 4、采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首2

次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 5、公允模式下不计提折旧也不摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，公允与账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益） 模式变更 1.成本模式在附合条件下可以转为公允价值模式 2.公允价值模式不能转为成本模式，因为公允价值是持续可靠取得的，所以不会没有公允的时候。 注意： 1.所有的计量问题一经确定都不得随意变更的，投资性房地产如有变更，作为会计政策变更处理。 2企业通常用成本模式，也可以用公允模式计量，同一企业只能采用一种模式，不得同时采用二种模式。 借：投资性房地产—成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额） 利润分配—末分配利润 盈余公积 转换 1．转换形式： “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2．转换日： （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 （2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。 成本模式下 公允价值模式下 （账面价值） （公允价值） 一、自用房地产与投资性房地产的转换 1.投资改自用 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 2.自用改投资 借：投资性房地产 累计折旧

一、自用房地产与投资性房地产的转换 2、自用改投资 3

固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 注：科目一一对应。 二、存货与投资性房地产的转换 （1）投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准 贷：投资性房地产 （2）存货转为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 注意：1.采用账面价值计量，一一对转 无形资产同固定资产处理。 2.账面价值不产生损益 二、存货与投资性房地产的转换 注意：1、公允下非投资转投资，公允比账面高很多，所以差额记资本公积-其他资本公积，不影响当期损益，如某集团有房地产，账面价值1000万，公允为3亿，如果差额记到利润表，会吓死人的。 2、.公允大于账面，记资本公积-其他资本公积；公允小行账面，也小不到哪去，记损益。 3、处置时，转销资本公积-其他资本公积 公允模式下 1.按实际收到的款项 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.按当时投资性房地产的账面余额 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（也可能在借方） 3.将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或反之。 4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本 借：资本公积――其他资本公积 贷：其他业务成本 处置 成本模式下 1.实际收到的金额 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.转销账面价值 借：其他业务成本（差额） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产

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