2005房地产估价理论与方法模拟试题(1)（附解析）

一、单选[共20题，每题1分，总计20分] 1、（ C）只单独评估建筑物的价值。 A．征收土地费用 B．住房按揭贷款

C．火灾发生后房地产损失 D．在建工程上市交易

2、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（B ）万元。 A．24 B．23.42 C．23.43 D．22.86

3、路线价法求得的价格实际是一种（ A）。 A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格

4、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ D）。 A．算术平均数 B．中位数 C．加权平均数 D．众数

5、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（ A）。 A．基准地价 B．标定地价 C．路线价 D．宗地价格

6、从经济上看，土地利用的一般顺序是（B ）。 A．商业、办公、工业、居住 B．商业、办公、居住、工业 C．办公、商业、居住、工业 D．商业、居住、办公、工业

7、假设开发法更深的理论依据，类似于（ D）。 A．商品销售理论 B．地租原理 C．建筑成本概算 D．预期原理

8、收益法估价公式 的假设前提是：（C ）。 A．（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于等于零为r；（3）年期无限

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B．（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于等于零为r；（3）年期无限 C．（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于零为r；（3）年期无限 D．（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于零为r；（3）年期无限

9、在选择估价对象的可比实例时，一般情况下超过（ B）的成交实例不宜选取。 A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

10、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为（B ）元/m2， A．10O B．200 C．300 D．600

11、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的资本化率为10%，其无限年期的价格为（ B）。 A．250万元 B．200万元 C．196万元 D．167万元

12、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（D ）。 A．同一地区 B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地区 D．A或C

13、房地产价格实质上是房地产（ B）的价格。 A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C

14、资本化率＝（A ）＋风险调整值。 A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率

15、下列选项中，对使用价值和交换价值认识错误的是（ D）。 A．一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用

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B．交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品

C．人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值 D．在房地产估价中一般所说的价值是指使用价值

16、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（ D）。

A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好

17、下列关于房屋耐用年限说法有误的一项是（ B）。 A．钢筋混凝土结构生产用房为50年 B．砖混结构二等生产用房为50年 C．砖木结构一等生产用房为30年 D．砖木结构二等生产用房为30年

18、下列关于开发利润的计算，正确的一项是（A ）。

A．开发利润＝开发完后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费 B．开发利润＝开发完后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息 C．开发利润＝开发完后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－销售税费 D．开发利润＝开发完后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用 19、关于收益乘数法的说法，错误的是（ D）。

A．收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的收益乘数转换成价值的方法 B．收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数

C．他是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得 D．毛租金乘数法由于多层次估算可能产生各种误差累计

20、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，运营费用等占租金的30%，资本化率为10%，可供出租的使用面积为38000m2，则该写字楼的未来总价值可估计为（B ）。 A．11072万美元 B．11172万美元 C．11272万美元 D．11372万美元

二、判断[共20题，每题1分，总计20分]

21、在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。（V） 22、对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。（ X）

23、甲房地产价格高于乙房地产，故甲房地产的上涨趋势也高于乙房地产。（ X）

24、运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ X）

25、地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。（X ） 26、对持有的房地产课税会造成房地产价格低落。（X ）

27、房地产估价应严格按照房地产估价程序，明确先做什么，后做什么，不能出现反复。（ X） 28、某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。

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则该建筑物成新率为77.6%。（X ）

29、在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。（X ） 30、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（ X） 31、经租砖混结构的建筑物，其残值率为4%。（ X）

32、对于有规划限制条件但。尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（ X） 33、建筑物的经济寿命指从建设期开始，至自然寿命终止时的一段时间。（X ） 34、地价变动主要受需求因素变动的影响。（X ）

35、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（V ）

36、某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物成新率为77.6%。（X ）

37、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。（ V） 38、市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。（V ） 39、高层建筑地价分摊的核心是解决高层建筑各产权人的土地占有份额问题。（ V） 40、获得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。（V ） 三、多选[共15题，每题2分，总计30分]

41、一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ABC ）。 A．扎实的理论知识 B．丰富的实践经验 C．良好的职业道德 D．较高的学历水平

42、房地产价格具有下列（ BC）特征。

A．房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示 B．房地产价格的实质是房地产权益的价格 C．房地产价格是长期考虑下形成的

D．房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的

43、比较法中房地产状况修正时，房地产状况包括（ACD ）。 A．区位状况 B．使用状况 C．权益状况 D．实物状况

44、下列情况下，需要补地价的有（ABCD ）。 A．出让土地改变用途 B．出让土地容积率增加 C．出让土地使用权续期

D．拍卖抵押的划拨土地使用权

45、适于选用收益法评估其价值的房地产是（ABCD ）。 A．商业大厦 B．写字楼 C．旅馆 D．酒店

46、假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（ BD）。

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A．传统方法不考虑资金时间价值 B．传统方法要单独计算投资利息

C．现金流量折现法要进行现金流量预测 D．现金流量折现法将利润隐含在折现率中

47、假设开发法中利息的计算基础应包括（ABC ）。 A．地价 B．建筑费 C．专业费用 D．租售费用

48、常用的资本化率求取基本方法有（ ABC）。 A．市场提取法

B．安全利率加风险调整值法 C．投资组合技术

D．投资收益率排序插入法

49、房地产价格形成的基础有（ BCD）。 A．房地产的需求 B．房地产的有用性 C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性

50、建筑物的物质折旧包括（ BD）。 A．功能衰退

B．正常使用的磨损 C．环境恶化

D．意外的破坏损毁

51、房地产需要专业估价的理由有（ AC）。 A．房地产具有独一无二性 B．政府部门要求估价 C．房地产的价值量较大 D．估价人员要求估价

52、房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同之处。下列说法正确的是（ ABCD）。 A．都是价格，用货币来表示

B．都有波动，受供求等因素的影响 C．都是按质论价：优质高价，劣质低价

D．房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处 E．房地产价格与一般物品价格相同

53、下列关于开发经营期的说法中，正确的选项是（CE ）。

A．开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间

B．确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务

C．确定开发经营期的方法可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已

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