2015-新城镇土地估价规程应用要点 (2)

旧年限并合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年限时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。

4、收益还原法计算公式的调整

在原有“土地纯收益流量每年固定不变”、“土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减”和“土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减”4种类型的基础上增加了“已知未来若干年后的土地价格”，具体情况请各位估价同仁详见规程第46页“附录A”。

六、不同用途土地价格评估注意事项的调整

待估宗地用途的设定因参照GB/T21010-2007中二级类进行细化，因此新规程对各土地用途的称呼进行了调整。

1、住宅用地

住宅用地价格评估的技术要点新增了评估已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格时所需注意事项，即需要注意该类住房与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。

住宅用地方法的选用根据土地位置的差别、开发程度的差别进行了区分，即在首选市场比较法时，剩余法可以作为辅助方法，而对于中心城区的住宅用地不宜采用成本逼近法。

2、工矿仓储用地

评估技术要点指出当评估同一区域内多宗待估宗地，可选择某一至两宗代表宗地进行评估，其他宗地价格再进行个别因素修正；同时对于空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规

划区范围的存量工矿仓储用地评估，应根据估价目的的不同在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。

3、商服用地

评估技术要点指在评估低效使用的商服用地时应注意遵循最有效利用原则；在评估分摊的商服用地时应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响。

由于不同的商业利用类型其价格影响因素差异较大，因此在评估时估价人员应根据土地的细分用途选择影响地价的因素并进行重点分析。

七、不同权利土地价格的评估注意事项的调整

新规程在原有承租土地使用权、划拨土地使用权、有限定条件的土地使用权、土地租赁权、地役权的基础上增加了出让土地使用权、授权经营土地使用权、作价出资（入股）土地使用权的说明，本文重点阐述划拨土地使用权评估技术要点的调整。

新规程取消了“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”的概念。因此在评估划拨土地使用权时可以通过收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法进行评估，但需要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间权利差别对价格的影响。因此建议采用市场比较法评估时选择划拨土地比较案例；采用成本逼近法时可以不考虑土地增值收益；采用收益还原法时考虑划拨土地收益与出让土地收益的差异，确定还原率时还应考虑划拨土地处置限制和使用行业限制的影响；采用剩余法时需要考

虑划拨土地上不动产销售受限所带来的影响。

同时新规程也指出通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格的思路，但是该思路在确定土地增值时应科学合理。

八、地价定义的调整

土地估价报告一般格式在封皮和一些用于上进行了调整，但最大的变化应为地价定义的确定。以往估价人员在进行地价定义时重点确认开发程度、用途、估价期日、使用年期、某种利用状况等因素的描述。而新规程则在此基础上提出了“某种权利特征下的土地使用权（或包括其他内容）的价格”，也就是说评估结果不再是千篇一律的市场价格，估价人员可以评估某一特定交易双方或交易情况下的价格，因此土地估价亦更加灵活。

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