物业管理公司财务管理制度 (3)

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程序为先报会计审核，再报物业经理审批，然后报总公司财务部审批，董事成员签字批准后方可组织采购。 3、存货入帐计价

（1）、购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：

（2）、自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：

（3）、委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；

（4）、投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；

（5）、盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；

（6）、接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。 4、 存货发出计价：采用加权平均

5、由物管中心财务部兼并仓库记账，加强对实物的管理。仓管记账必须根据采购员提供的发票帐单，认真清点，核对数量（重量），填写入库单，办理入库手续。

6、存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管记账签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。

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7、 公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。

8、 在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。

9、要加强对低值易耗品的管理，并设立\专用低值易耗品\备查薄，低值易耗品可采用分次摊销法。

第八章 固定资产管理

1、固定资产的使用部门是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。

2、固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。

3、固定资产计价按实际成本计价：

(1) 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价；

(2) 自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价； (3) 投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价； (4)在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；

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4、固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。

5、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法（直线法）计提，固定资产残值率为5%。 6、固定资产购置

（1）对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收。

（2）对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。 7、固定资产的盘点。

（1）公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由仓管员、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。 （2）盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。 8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》。

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第九章 无形资产及其它资产的管理

1、无形资产阶级计价原则：

（1）、自行开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价； （2）、对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价；

（3）、外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同协议约定的金额计价；

（4）、接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。

（5）、商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。

2、无形资产按下列规定进行摊销； （1）、专有技术按15年平均摊销；

（2）、土地使用权按30年-50年平均摊销； （3）、其它按10年平均摊销。

3、公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。

4、其它资产按下列规定进行摊销 （1）、 租赁费按6年平均摊销； （2）、装修费按5年平均摊销； （3）、开办费按5年平均摊销。

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第十章 成本费用管理

1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和费用支出。费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际费用，不得以计划、定额、估计费用代替实际费用。

2、费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。 3、经营费用实行预算定额进行管理。

公司的相关经营费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司董事成员批准后方可使用。

财务收支管理办法

根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、自负盈亏的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。 一、 预算管理

1、物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。

2、每月末物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。

3、收支预算由会计负责编制，经物业经理初审后，报集团财务部审核，总董事成员批准后执行。

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