安徽农业科学，ＪｏｕｒｎａｌｏｆＡｎｈｕｉＡｇｒｉ．Ｓｃｉ．２００７，３５（３５）：１１５３４－１１５３５责任编辑姜丽责任校对王
淼
综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨
徐占军，张绍良，张建，恽如伟，阮并晶
（中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系，江苏徐州２２１００８）
摘要从综合用地的定义出发，对综合用地分块出让的定义、出让的可行性进行了简单的探讨；并着重应用基准地价分类系数修正法对综合用地分块出让地块的地价进行了评估，在探讨方法存在误差时，同时阐明了这种方法的理论基础。关键词基准地价；综合用地；基准地价分类系数修正法；地价楼层分配率中图分类号Ｆ３０１．０文献标识码Ａ文章编号０５１７－６６１１（２００７）３５－１１５３４－０２
根据《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８!２００１）的划分，综合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类型中任何两种以上的综合。从评估的角度说，综合用地出让的交易案例在土地市场上不多，且综合用地的用途组合方式各异，个体情况差异较大，在相邻地区很难找到同类型的比较案例，所以用市场比较法来评估分块出让地块的地价实际操作较困难，测算结果的可信度一般。目前，国内外学者对综合用地的评估大多是将其作为一个整体加以评估，选用的方法一般是基准地价分类修正法，也有学者采用加价模型来测算综合用地价格。为此，笔者对综合用地地价评估方法的评估理论依据进行了探讨。
１基准地价分类系数修正法的技术路线
基准地价分类系数修正法是建立在传统的基准地价系
数修正法的基础上，利用城市已经评估出的基准地价，然后根据综合用地的实际用途组合方式，依靠最佳、最高使用用途原则，划分用地类型，并在城市划定的容积率的前提下，评估各用途部分在该容积率和相应的地价楼层分配率下的标定地价，标定的地价即为综合用地出让地块的地价。
在评估过程中，首先假设宗地为某种单一用途用地，用该用途基准地价测算出宗地单价，然后测算出空间分配系数（即地价楼层分配率或面积分摊系数），用空间分配系数测算出实际综合用地中该用途部分分摊的地价，这就是综合用地出让中某种用途地块分摊的地价。用同样方法测算出其他用途部分分摊的地价。其评估中的重点和难点是地价楼层分配率的测算。以商住综合用地为例（图１），综合用地出让地价测算的基本计算公式为：
Ｐ商ｉ＝Ｐ商×Ｓ×ｆ商ｉ
（１）
作者简介徐占军（１９８３－），男，山西朔州人，硕士研究生，研究方向：
地价评估、土地信息。
收稿日期
２００７!０５!２８
Ｐ住ｉ＝Ｐ住×Ｓ×ｆ住ｉ
（２）
式中，Ｐ
商ｉ
为商业用途部分地价；Ｐ商为基准地价系数修正
法测算的商业用地单价；Ｓ为总土地面积；ｆ商ｉ为商业用途部分的地价楼层分配率；Ｐ
住ｉ
为住宅用途部分地价；Ｐ住为
基准地价系数修正法测算的住宅用地单价；ｆ住ｉ为住宅用途部分的地价楼层分配率。
２基准地价分类系数修正法的理论依据论证
目前，我国缺乏对综合用地出让地价的明确的评估方法，
很多土地估价师在评估综合用地地价时，会用到该分类修正方法，而且用该方法评估出的宗地价格也符合实际的地价水平。但其评估缺乏明确的理论依据，评估结果往往难以完全令人信服，使得该土地估价方法目前只能作为一种对其他土地估价方法估价结果的验证方法，而难以作为一种真正的估价法加以推广应用。
商住综合用地和单纯的商业或住宅用地的之所以不同，就是因为在宗地上设置的用途是不相同的。问题的矛盾就在此。为此，笔者以商住综合用地为例，设Ａ楼为５层，底层用途为商业，２￣５层为住宅的商住综合楼，Ｂ楼为５层，全为商业用途的全商业楼（图２）。Ａ楼和Ｂ楼所处的一般因素、区域因素和个别因素几乎相同。
通过市场替代原理可知，Ａ楼底层商业用途部分部分
不动产总价等于Ｂ楼底层商业用途部分不动产总价。唯一不同的是Ａ楼的２￣５层为住宅用途，而Ｂ楼为商业用途。据公式（２），不论Ａ、Ｂ楼都有公式：
Ｐｉ＝Ｖｉ－（Ｊｉ＋Ｋｉ＋Ｌｉ＋Ｍｉ＋Ｎｉ）（３）
式中，Ｐｉ为楼层地价；Ｖｉ为楼层不动产总价；Ｊｉ为楼层建筑造价；Ｋｉ为楼层销售费用；Ｌｉ为楼层利息；Ｍｉ为楼层利润；Ｎｉ为楼层其他费用。
Ａ楼为综合楼，Ｂ楼为商业楼。因为Ａ、Ｂ楼２￣５层的用途不同，所以Ａ、Ｂ楼整幢楼的销售费用、开发商应付的利息、赚取的利润以及开发商建楼的其他费用是不同的。在这里，对于一幢不动产，设：
余额（△）＝销售费用＋利息＋利润＋其他费用
则第ｉ层楼的楼层利息、楼层利润、楼层销售费用、楼
层其他费用之和为△ｉ，即：
△ｉ＝
（Ｊｉ＋Ｋｉ＋Ｌｉ＋Ｍｉ＋Ｎｉ）
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