逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。目前我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本文将通过对当前逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算的三种主要做法的评析,阐述笔者对于该问题的观点。

二、当前三种诉讼时效起算点

当前法院实践中,对于逾期交房诉讼违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点:其一,从合同约定的交房时间起算2年的诉讼时效;其二,从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效;其三,从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。下面就这三种主流观点进行评析。

(一)以合同约定的交房时间为起算点

根据上海市高级人民法院司法解释(沪高民[2001]10号)第二十六条的关于违约金诉讼时效计算的规定,预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效,应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。此观点的主要依据为,根据《民法通则》的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。[2]在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同相对方(业主)就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。

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