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南京物业调查报告

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2020年4月19日

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南京物业调查报告

南京物业调查报告:

从1994年起步的我市物管行业至今已走过16个年头,在这期间,物业管理政策法规不断完善,体制创新逐步推进,行业监管得到重视,管理协调机制走向成熟。

记者从南京市物业办获悉,当前,我市物业管理的类型已经实现多样化,涵盖了普通住宅小区、高档公寓、别墅区、办公楼、商厦、工业区等六大方面。截至 底,全市已备案业主委员会近千家,已有注册登记的物管企业600多家,其中一级企业22家,二级企业74家,三级企业462家,实施物业管理的项目已有1600多个,总建筑面积9300多万平方米,物业管理覆盖率超过60%,近几年新建物业区域物管覆盖率达100%,行业总体从业人员

当前,南京市物业管理整体水平居全国前列,发展至今共有143个项目被建设部、省建设厅评为物业管理优秀项目。近2年来平均每年GDP超过10亿元。

家家有本难念的经,物业管理与每个家庭相关,因此也是矛盾不断,今年物业管理矛盾主要集中在以下3类问题上:

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(1)业主之间的矛盾成为物业管理中矛盾的主要方面,主要体现为业主自治中存在的复杂矛盾及大量邻里纠纷。此类矛盾纠纷已占市、区处理各种投诉信访数量的60%左右,且有不断上升

一是业委会筹备运作问题多。以白下区鑫园小区为例,选举产生2个业委会,要经过法院判决其中某个生效;又以建邺区拉德芳斯小区为例,业主大会投票权数不能达到法律规定的基本要求,业主委员会无法选举出台。一些小区业委会不作为,没有发挥应有的作用。许多小区业委会运作不正常、不规范,不但不能在自治中发挥关键作用,反而引发和激化了不少矛盾。

二是业主之间在物业使用中矛盾频发,少数业主的行为侵害了大多数业主的利益,严重破坏了小区的和谐。主要是相邻关系处理不当带来的纠纷,如违章搭建、占道经营、私拆乱改、车辆乱停乱放、划车放气、侵占通道、毁绿种菜、违反规定饲养动物等等,造成小区邻里之间矛盾纠纷不断,相互之间关系紧张。

(2)业主对居住品质的要求逐步上升,但物业服务品质和价格不能对称。我市物业市场存在低价竞争,导致企业经过低价获得服务合同,由于经营困难,导致服务品质下降。我市有不少商品房小区出现“夹心层”现象,即:业主以低价招聘物业公司,

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、日趋复杂的趋势。

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服务价格和服务标准都处在低位运行,企业服务质量大打折扣,造

(3)随着物业的逐步老化,需要的投入逐步加大,老服务价格难以为继,物业企业逐步撤出,特别是老旧小区存在先天不足,环境“脏乱差”,房屋及设备设施的失修失养比较严重;同时老旧小区居民普遍为中低收入家庭,“花钱买服务”的意识普遍缺乏,加上经济条件差,“收费难”与“管理难”相互交织,形成恶性循环,不断有实施市场化管理的物业企业退出小区,少数仍在管的企业举步维艰,难以为继。

综上所述,业主之间的矛盾是物业管理矛盾纠纷的直接原因和最大表现,已经造成社会不和谐因素,业主如何提高自治意识、业主委员会如何进行约束和监管、行政部门综合协调手段的缺失已经成为社会高度关注的焦点问题。

为何物业管理出现那么多的矛盾,原因归结为4类:

(1)法律制度设计的缺陷和滞后。第一,业主委员会是全体业主行使权利的形式,无社团法人地位,也无监督管理机构,更不是诉讼主体,依赖个人的道德自律和社会责任感去经办全体业主的共同利益,仅仅靠业主大会的决定实施监督权和管理权,由

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成业主不满意。

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