《初级会计实务》基础班讲义31-35讲(1)

2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义（三十一）

十、固定资产的处置

企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值（原价-累计折旧-减值准备）和相关税费后的金额计入当期损益。

固定资产的处置通过“固定资产清理”科目核算。

【相关链接】固定资产的盘亏不通过固定资产清理科目进行核算，因为固定资产清理科目反映固定资产处置的清理过程，而固定资产盘亏没有清理过程。

企业盘亏的固定资产应先通过“待处理财产损溢”科目核算，报经批准转销时，再转入“营业外支出”科目。

固定资产盘盈通过“以前年度损益调整”科目核算。

（一）固定资产转入清理。企业因出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等转出的固定资产，按该项固定资产的账面价值：

借：固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备 贷：固定资产

（二）发生的清理费用等。 借：固定资产清理 贷：银行存款

（三）收回出售固定资产的价款 借：银行存款

贷：固定资产清理 （四）缴纳营业税 借：固定资产清理

贷：应交税费—应交营业税 【提示1】“应交税费—应交营业税”仅限于企业销售不动产（房屋建筑物）时才会发生； 【提示2】如果是处置的机器设备等动产，则需要计算缴纳增值税（销项税额）。 借：银行存款（不通过固定资产清理）

贷：应交税费—应交增值税（销项税额） （五）保险赔偿等的处理。 借：其他应收款 贷：固定资产清理 （六）清理净损益的处理

1.属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出—处置非流动资产损失”科目，贷记\固定资产清理\科目；

2.属于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出—非常损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；

3.如为贷方余额，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目。

【例题·单选题】某企业转让一台旧设备，取得价款56万元，发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元，减值准备10万元,增值税税率17%。出售该设备影

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响当期损益的金额为（ ）万元。

A.14 B.16 C.54 D.56 【答案】A

【解析】会计分录为：

借：固定资产清理 40 累计折旧 10 固定资产减值准备 10 贷：固定资产 60 借：固定资产清理 2 贷：银行存款 2 借：银行存款 65.52 贷：固定资产清理 56 应交税费-应交增值税(销项税额) 9.52 借：固定资产清理 14 贷：营业外收入 14

【例题·多选题】下列各项中，影响固定资产清理净损益的有（ ）。（2010年） A.清理固定资产发生的税费 B.清理固定资产的变价收入 C.清理固定资产的账面价值 D.清理固定资产耗用的材料成本 【答案】ABCD

【解析】与固定资产清理相关的税费、变价收入、固定资产的账面价值、清理过程中耗用的材料成本都影响固定资产清理净损益。 【例题·单选题】企业出售固定资产应交的营业税，应借记的会计科目是（ ）。（2003年）

A.营业税金及附加 B.固定资产清理 C.营业外支出 D.其他业务成本 【答案】B

【解析】会计分录为： 借：固定资产清理

贷：应交税费—应交营业税 固定资产小结：

1.固定资产的入账价值； 2.固定资产的折旧； 3.固定资产的后续支出； 4.固定资产的处置和清查。

2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义（三

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十二）

投资性房地产

【提示1】采用成本模式

资产负债表日列示=账面余额-累计折旧（摊销）-减值准备 【提示2】公允价值模式

资产负债表列示=账面余额=账面价值

【提示3】采用公允价值模式不计提减值。

一、投资性房地产的概述和范围（主要考核客观题）

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【相关补充】投资性房地产具有以下特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动（日常活动）； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入（同存货的销售）。 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权；

2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 3.已出租的建筑物。

【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 （二）下列各项不属于投资性房地产

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产； 2.作为存货的房地产（房地产开发企业）。

【提示】关注哪些属于投资性房地产哪些不属于投资性房地产：

1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产；

2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

3.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；

4.通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产；

【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租的属于投资性房地产。 5.按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。

6.房地产开发企业对外出租的商品房，属于投资性房地产。 【相关链接】针对土地使用权核算总结。 内容 非房地产开发企业 1.通过出让方式或购买方式取得土地使用权（自用）

核算科目 无形资产 3

2.企业外购的房屋建筑物，应对支付的价款按照合理的方法（公允价值比例）在土地和建筑物之间进行分配，分别作为无形资产和固定资产，如果无法合理分配的均作为固定资产核算 房地产开发企业 1.购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房 2.企业购入的土地使用权自用 房地产开发企业或非房地产开发企业 1.企业单独估价入账的土地 2.企业购买的土地使用权，如果是直接用于对外出租，或者持有以备增值后对外转让 固定资产（无法分配）无形资产和固定资产（能够分配） 开发成本（存货） 无形资产 固定资产 投资性房地产 【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2011年） A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商品房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】BC

【解析】选项A，房地产开发企业持有的待售商品房作为企业的存货；选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为该项资产企业没有产权。 【例题·多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有（ ）。 A.房地产开发公司的待售商品房不属于投资性房地产 B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算

C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租

D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算 【答案】ACD

【解析】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应将其作为投资性房地产。

【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC

【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。

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