沈阳商业地产研究

沈阳商业地产现状及未来

Q：有数据显示，沈阳2011年新增购物中心体量居全球第一，在建商业项目居全球第二。截止2012年10月份的数据，沈阳商业项目总体量约600万平方米，而未来已知大型商业项目超过100个。从市场供应的角度来看，沈阳目前整体供应量较大，预计2013年沈阳的商业体量会达到多少？值得市场期待的优质商业项目有哪些？为什么值得期待。

A：由于2011年和2012年沈阳商业项目入市较大，约为200万方，导致现存沈阳商业总体量快速增加，达到了目前的600万方。但是有一点需要我们注意，虽然沈阳市商业体量这两年增长比较快，但是购物中心的分布同时也呈现越来越分散的状况，包括2012年沈阳新开业的三家奥特莱斯、铁西北一路万达广场和星摩尔等都不是传统的商业区项目，因此就沈阳的商业地产市场，确实存在总量短期过量的现象，但就城市局部地区而言，商业地产仍然呈现了较强的需求，发展属于刚刚起步阶段。

2013年沈阳入市的商业体量依然比较多，大概在110万方左右。可以说，未来开业的几个项目都是比较值得期待的，比如说瑞安的沈阳天地项目，这也是我们团队操作的一个项目，项目结合属地特征和气候特征，首创了瑞安集团第一个室内新天地的项目。

浑南的奥体万达广场，也是一个很不错的项目，将在很大程度上提升浑南区域商业的档次和水平；

乐天世界的项目也是值得期待的，因为这是乐天世界在国内第一家大型百货店，百货的营业将拉开整个项目的序幕，尤其是其几年后的大型室内游乐场更值得期待，还有一点就是，对于中高端商业而言，与火车站巨大的流动人口之间的互动和融合也将在这个项目上得到一定的体现，无论其融合的结果如何，都将给大家在未来做类似项目时提供一个较好的现实例子。

Q：近日一份来自业内报告显示，以各地购物中心的空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州，仅1%，最差的是沈阳，空置率高达24.3%，随着市场消费能力的变化、优质零售商业的不断进驻和城市商业运营水平的提高，对沈阳商铺市场空置率会有怎样的影响。

A：关于空置率，我觉得这是一个相对的数字，因为没有具体的数据指标，或者说各家的数据来源不一样，如果按照沈阳24%算的话，那么沈阳600万的商业体量，大概有140万方的空置，这和我们看到的市场情况是不一样的；另一方面就是现在的购物中心体量都较大，一两个项目做不好就会导致整体空置率影响较大，因此不用太纠结于绝对数值。

同时我们也看到这样一种情况，一方面是部分商场招商困难，另一方面又是众多品牌商找不到合适的、优质的物业。而近两年开业的购物中心，无论是其入住率还是销售额，都还是不错的。这一方面得益于近几年沈阳消费水平的不断提高，还得益于项目硬件水平和运营水平的日趋完善，给众多优质商业提供了空间。更重要的是，越来越多的商业地产发展商开始重视项目的前期研究和咨询顾问工作。我们都知道，优质商户对项目的硬件要求都是比较固定

和严格的，因此前期的有效沟通和了解，有利于发展商按照商户、尤其是优质商户的要求规划建设，可以在最大程度上满足招商需要，有利于项目的启动和产品最优化，这也会在对降低商业空置率起到一定的作用。

Q:面对核心商圈区域巨大的供应量，未来各个商业物业在招商时将面临巨大的竞争压力，您有什么好的策略可以分享给大家的。

A：我觉得不能再按照以前“就招商，谈招商”的方法来做，而是把项目作为一个有机的整体，通过“就定位谈招商”和“运营前置”来提高项目的招商能力和后期项目的运营溢价能力。

“就定位谈招商”指的是在项目启动初期，经过充分的市场调研，深刻了解项目所在城市及区域的商业发展情况、档次以及盈利水平和发展前景，通过差异化定位，锁定适合自己项目的消费人群，根据项目的产品定位和档次水平有针对性的进行招商，快速锁定有效商户。

“运营前置”指的是在项目定位、建设以及招商过程中，深入了解目标商户的硬件要求和经营需求，有目标性的进行建设和招商，即避免了项目建设过程中的改造成本，也能满足目标商户的要求而降低双方因标准的不同而带来沟通上时间上的浪费，有利于招商工作的推进。