[调查研究]关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研究 (3)

理。非本单位职工基于和自管公房单位职工之间基于特定身份关系如婚姻配偶、继承等身份取得自管公房承租使用权的，应视为因单位内部建房、分调房引起的纠纷，亦应排除在人民法院的主管范围。

第二，单位职工或者非单位职工与自管公房管理单位基于平等地位履行公房租赁合同权利义务民事权益纠纷，属于民事案件受案范围。双方基于平等地位签订和履行租赁合同约定的权利和义务，不存在人身隶属和管理关系，在履行租赁合同权利义务过程中产生的争议，应当作为民事案件处理。如根据房改政策，单位职工与自管公房单位就承租公房通过签订买卖合同形成房屋买卖关系应构成合同法调整的对象。 第三，关于自管公房承租权变更和租赁合同效力争议处理。《北京市高院意见》对自管公房承租权变更及合同效力争议解决方式未作出明确规定。但是，实践中公房承租人承租资格认定应以政府部门发布的法规、政策为准，自管公房单位依据单位内部政策和内部规定确定新的承租人，当事人是否具备承租资格均属于公房管理机构依职权认定范畴。故对自管公房承租人变更及租赁合同效力认定问题，法院对此类争议亦不应受理。

2、综合物权法、合同法等法律规定并结合公房管理政策等历史因素，妥善处理涉公房民事纠纷案件

对于当事人基于平等地位在履行租赁合同约定的租金交付、

房屋保护、维修等争议以及与他平等主体之间因公房租赁、借用、物权保护、相邻关系、换房等引发的纠纷，应依据合同法、物权法等相关规定处理。但是，对涉及公房租赁合同解除、承租人腾退房屋等纠纷处理，应当综合考虑公房福利政策、分配来源、承租使用期限、判令解除合同后果、承租人收入状况及是否具备腾退条件等因素，除公房标的物灭失、承租人构成违法犯罪活动等严重根本违约行为外，对公房租赁合同解除主张应持慎重态度，避免机械裁判造成社会不稳定因素。对公房管理地位利用其优势地位变相缩短租赁期限以及公房来源于拆迁安置或企业破产、改制中对职工安置等情形的，要注重对承租人合法权益的维护。 （三）关于公房承租人与所有人权利冲突解决问题 第一，公房使用权人可依据物权法规定行使所有权者的权利。公房承租权作为具有用益物权性质的财产权，符合物权法中用益物权的法律特征，虽物权法并未对此明确规定，但对公房使用权及相关纠纷的处理，可参照物权法相关规定。公房使用权人对依法取得的公有住宅房屋享有占有、支配、使用、收益和有限处分并排除他人的侵害和妨害。因此，公房使用权受到侵害时，公房使用权人可直接行使所有者的权利，可以主张损害赔偿或排除妨害。在所有权人或管理单位不履行房屋维修、维护义务或在行使所有权、管理权过程中对公房使用权构成妨害的，承租人可以基于租赁合同约定请

求所有权人、管理单位承担违约责任或排除妨害、损害赔偿。 第二，公房使用人享有的居住权不得对抗善意购买并取得所有权的买受人。承租人根据房改政策取得房屋所有权后，未经其他共同居住人员同意，擅自将房屋转让出售侵害共同居住人利益现象时有发生。出卖人与买受人恶意串通，以侵害居住人利益为目的，该行为因违反法律、法规的禁止性规定应属无效。法院生效法律文书已确认居住人对特定公房享有居住权，原公房所有权人将该房屋有偿转让的，则居住人对房屋享有居住权不受影响，居住权人可依据法院生效裁判确认的居住权对抗新房屋所有权人交付房屋的诉讼请求；当事人享有的公房居住使用权未经法院生效裁判确认，原房屋所有权人转让房屋所有权的，购买人在签订合同时知道或者应当知道公房存在使用权负担的，应视为其同意继承房屋所存在的权利负担。买受人签订合同时尽到普通买受人合理审查义务，不知道或不应当知道公房存在居住权权利负担的，则享有居住权的权利人不得再对该房屋享有居住权。居住权利人就其居住权益受到的损失，可另行主张损害赔偿的权利。 （四）关于公房承租人和共同居住人权利冲突解决 1、公房使用权主体和承租人主体不一致时权属争议处理 公房使用权人一般由住房福利政策决定，承租人及承租人变更根据公房管理的规定确定。实践中，由于公房使用权人主体的复杂性和承租人主体单一性，往往在公房使用权取得

时，出现公房使用权人与承租人不符的情况。故公房租赁合同作为使用权益公示手段，形式上仅具有权利主体推定效力。在公房使用权人与承租人不一致，登记权利人与实际权利主体不符情况下，在相关争议处理时，应结合《物权法》、《婚姻法》和相关司法解释等规定以公房实际权利状态为依据，从福利分房原始取得该公房使用权开始，寻找并确定纠纷发生时权属或占有使用状态，从而作为权属确认分割及相关纠纷裁判的依据。

第一，夫妻婚姻关系存续期间一方取得公房承租权的，配偶和未成年子女基于特定身份享有共同居住使用权。一般情况下，公有住房分配以承租人家庭居住需要为目的，公房同住人与承租人之间多为夫妻、父母、子女等直系亲属关系，由承租人代表整个家庭提出申请，相关部门要综合考虑申请人年龄、职级、家庭人口、住房情况等分配公房。夫妻一方名义申请分配的公房，应视为另一方当然享有的福利，申请人和其家庭成员对公房均享有使用和居住的权利。在夫妻离婚时，应对同享有使用权的公房按分割专用面积比例按份对整套单元房享有使用权，一方取得公房使用权的，应对另一方给予相应补偿。

第二，公房原承租人死亡后，继承人可依据《婚姻法》、《继承法》规定对公房使用权协商处理。如上所述，公房原承租人死亡后，继承人对公房租赁合同变更等争议不属于民事案

件受理范围。但是，公房使用权作为一种财产权益，根据《继承法》规定，被继承人死亡后，遗产分割前处于继承人对公房使用权益处于共有状态，继承人作为公房使用权协商处理。继承人就变更承租人达成协议行为应当视为共有人行使共有权的结果，但不能得出公房使用权一并发生变更的结论，变更承租人是共有权人行使共有权的行为，而变更公房使用权人是共有权人处分共有权的行为，二者是不同层面问题，不能划等号。因此，公房承租人变更后，继承人可以对公房使用权益进行析产分割。

2、关于对公房承租人与共同居住人员居住权争议处理 公房居住权人的权利主要包括:一是对房屋的占有、使用权，居住权人有权和家庭成员共同占有、使住房及房屋的附属物;二是物权请求权，任何人包括房屋所有权人不得限制或妨害居住权人行使权利，在受到妨害或有妨害之虞时，居住权人可以行使物权请求权，请求停止侵害、消除妨碍;三是请求补偿权，居住权人对房屋占有、使用权益不能获得行使时，有权要求居住权义务人给予经济补偿。

第一，居住期间共同居住人员请求确认居住权的处理。现实中，单位福利性分房和拆迁安置取得的公有住房，在公房分配或安置时多会使用或考虑共同居住家庭成员工龄、户籍、在册人口、面积等因素。从司法实践来看，只要其他家庭成员作为分配、安置人口并享受公房面积、价格等方面的优惠

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